寫字樓市場供需兩端持續收縮 綠色低碳成為未來“吸引力法則”
時間：2023-08-24 07:08:28
今年以來，一線城市寫字樓租賃活動整體仍未擺脫低迷態勢，恢復進程相對較為緩慢。
【資料圖】
《中國經營報》記者日前從第一太平戴維斯方面了解到，今年二季度，上海市甲級寫字樓凈吸納面積負7400平方米，空置率環比上升0.1個百分點至16%，租金環比下降1.2%；北京市寫字樓空置率同樣繼續攀升，環比、同比分別上升1.5和2.5個百分點，增長至18.3%的高位。
在市場供應量增加的背景下，寫字樓的價值除了和交通便捷性、商圈成熟度、物業服務等傳統指標密切相關外，綠色低碳健康也正成為寫字樓市場新風尚，這類優質項目更加受到租戶青睞。
第一太平戴維斯中國區交易及顧問業務部主管、高級董事招啟怡表示，通過整合先進技術、人性化設計和可持續發展理念，應當打造具有創新性、靈活性和可持續性的辦公空間，抓住更多樓宇經濟和城市發展機遇。
辦公業態復蘇仍需時間
第一太平戴維斯統計數據顯示，今年二季度，上海市整體寫字樓租賃活動較緩，僅次級商務區錄得4.2萬平方米的正吸納，全市凈吸納共計負7400平方米；供應方面，也僅有5萬平方米新增入市面積。截至今年6月底，上海市甲級寫字樓市場存量達約1686萬平方米。
這也導致上海市甲級寫字樓市場空置率上升。具體而言，今年二季度，平均空置率環比上升0.1個百分點至16%，同比上升1.2個百分點；受業主進一步放寬租賃門檻等影響，二季度全市甲級寫字樓租金環比下降了1.2%。
第一太平戴維斯方面表示，經濟活動全面回歸正軌，但租賃活動并未如一季度般顯著增長，租賃帶看至最終租賃合約簽訂的轉化率有限且周期較長。當前續租占比較高，企業對于擴張的態度仍較為謹慎，今年上半年重點關注業務優化、成本控制也是主要原因。
記者注意到，今年二季度，上海市大宗交易活動明顯放緩，全市共完成12筆大宗交易，合計成交金額為49.6億元，同比下降了59%。
第一太平戴維斯方面表示，辦公資產價格在經歷理性調整后，甲級寫字樓收益率在二季度達到4.75%，“預計在未來幾個季度將進一步上升，因在基本面疲軟的情況下，無法再融資迫使業主加速出售資產。”
不過，上海市利用外資水平不斷提高，也為寫字樓市場復蘇帶來利好。第一太平戴維斯中國區市場研究部高級經理徐夢璐表示，今年上半年，上海市實際利用外資127.8億美元，同比增長7.1%。目前，上海市的跨國地區總部數量達到922家，外資研發中心數量也達到544家。“這些數據不斷增長，得益于上海市不斷加強招商引資，不斷推進高水平對外開放。”
“在近日新簽約的外資項目中，除生物醫藥、電子信息、汽車等重點產業外，也涵蓋數字經濟、綠色低碳等新賽道、新領域。”徐夢璐分析認為。在大環境相對比較疲軟的情況下，大部分企業目前還是以成本控制為主要核心策略。一些帶有遺留裝修，包括裝修情況較好的空置單元，被市場優先消化的可能性較高。“若今年下半年能出臺經濟和地產相關的刺激措施，商務情緒和市場信心將有望進一步提振。”
綠色低碳健康成新風尚
綠色低碳健康正在成為未來寫字樓市場的新風尚，加快發展綠色健康建筑也是國家長遠發展大計的重要組成部分。綠色發展、綠色建筑，已成為全球共識。
近日，銀泰基業集團旗下旗艦項目北京銀泰中心銀泰寫字樓再獲一項健康樓宇評級，正式通過國際WELL建筑研究院（IWBI）的《WELL健康-安全評價準則》的驗證。
近年來，北京銀泰中心在綠色節能方面取得了多項成就。作為北京CBD區域唯一的七星頂級樓宇，繼2017年獲得LEED既有建筑綠色物業管理和運營維護（EB O+M）v4鉑金級認證后，北京銀泰中心在2022年再次獲得更高標準的LEED-EB O+M v4.1鉑金級認證。
無獨有偶，位于上海市長寧區臨空園區的米其林中國區總部大樓前不久完成煥新升級。米其林集團是全球最大的輪胎制造商之一，于1989年進入中國，中國區總部辦公樓總建筑面積達1.2萬平方米，總高六層。
據介紹，米其林中國區總部大樓項目已獲得LEED、WELL雙鉑金級認證。LEED認證體系是國際性綠色建筑認證系統，是全球范圍內認可度最高、最完善、使用最為廣泛、最有影響力的綠色建筑評估標準；WELL被譽為建筑界認證標準的“奧斯卡”，注重以人為本及對室內環境的提升。
Gensler項目總監徐珩告訴記者，減少建筑環境的碳排放量是這個時代的當務之急。ESG以及碳披露相關的強制性要求正在推動建筑業轉型，開發商將加大對可持續設計和施工策略的投資，在建筑結構中碳儲存，并記錄設計細節對環境和社會的影響。
相關調研報告指出，企業憂慮環境污染對員工健康造成影響，正在不斷通過改良辦公環境來尋求對策。因此，辦公環境影響企業對辦公樓選址的決策，“綠色健康辦公”則有助于提升其滿意度和忠誠度。
“未來，辦公市場可以總結成4個詞：綠色、人文、交融和互通。”在英中貿易協會CBBC會員及活動部總監徐琳曄看來，首先，綠色低碳是非常重要的未來辦公形態。在鋼筋水泥構成的寫字樓里，綠色空間對于員工的身心健康發展是很有必要的；無論從AI還是未來的科技發展，都離不開以人為本。
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