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文/樂居財經(jīng) 吳文婷

開發(fā)周期長達(dá)22年，房價是當(dāng)年地價的50多倍，李嘉誠又給同行“上一課”。

(資料圖)

近日，李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)在北京東四環(huán)外的豪宅項(xiàng)目“御翠園”獲得預(yù)售證，即將開啟預(yù)售。

這是其在北京的最后一個新盤項(xiàng)目，2001年拿地時樓面價僅1750元/平方米，在經(jīng)歷了22年漫長的開發(fā)周期后,該項(xiàng)目目前的最低擬售均價為90672.35元/平方米。這就意味著，該項(xiàng)目地塊的價值已經(jīng)暴漲50倍。

不過，相比之前10萬元起的吹風(fēng)價，目前“御翠園”公示的價格相當(dāng)于下調(diào)了10%，并且取消了驗(yàn)資步驟，由此可見公司對市場行情的判斷。據(jù)悉，該項(xiàng)目的價格基本與附近板塊二手房持平，甚至有一定程度倒掛。比如，周邊的觀湖國際均價約10萬元/平方米，泛海國際均價約12萬元/平方米。

無獨(dú)有偶，前不久的8月3日，長實(shí)集團(tuán)旗下油塘新盤開盤后，以周邊二手房約“七折”的價格引爆香港市場，超3萬人次搶購，超額認(rèn)購近60倍，同時帶動香港樓市的降價潮。

“相當(dāng)于7年前的樓價，被新聞形容為‘炸彈’般震憾。”長實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅如此描述。

作為地產(chǎn)界的“風(fēng)向標(biāo)”，李嘉誠一直被信奉嗅覺敏銳。2023年福布斯香港富豪排行榜，李嘉誠以2800億（390億美元）位居第一，其他富豪身家縮水，而他的身價漲了200億。

對于如今其此番操作，難免會引來不少揣測。有分析人士指出，此次大幅折價拋售的原因或許是，長實(shí)想減倉回收資金，可能會有其他投資回報率跑贏房地產(chǎn)。

無疑，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，投資者都變得更加謹(jǐn)慎。仲量聯(lián)行今年7月11日發(fā)布的報告曾顯示，利率上調(diào)、龐大住宅新供應(yīng)及內(nèi)地買家未重投香港樓市的重重因素下，中小型住宅價格于第一季度上升4%后，第二季度環(huán)比回落1.2%。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示，香港樓市正經(jīng)歷自2008年以來最長的調(diào)整期，并尚未見底。

香港媒體稱，李嘉誠多年來每次在房地產(chǎn)市場低迷時，都會利用類似的定價策略來吸引市場注意力，并迅速清理庫存。

此外，仲量聯(lián)行香港辦事處主席曾俊華指出，當(dāng)市場不明朗時，長實(shí)集團(tuán)總是第一個降價，作為開發(fā)商需要考慮機(jī)會成本，當(dāng)然希望盡快收回資金，同時也能獲得利潤，如果他們選擇持有庫存，開發(fā)商將受到兩方面的傷害：一是持有成本，二是現(xiàn)金本可以產(chǎn)生的收入回報。

而轉(zhuǎn)向北京樓市，整體情況亦不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，北京商品住宅供求雙雙回落，成交規(guī)模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市場持續(xù)存壓。整個7月，北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為50.99萬平方米，環(huán)比下降12.8%，同比下降8.9%；2023年1-7月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交387.89萬平方米，同比下降5.1%。

盡管個別項(xiàng)目走俏，但相對堅挺的千萬級豪宅市場同樣有所降溫。麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，7月整體新房豪宅網(wǎng)簽量為290套，環(huán)比下降7.64%，同比下降58.98%，連續(xù)4個月成交量下滑。

據(jù)麗茲行指出，預(yù)計8月份因?yàn)橛小坝鋱@”新盤的入市，能為新房豪宅帶動一批流量，但最終是轉(zhuǎn)化到新房，還是二手房，要由房源價格的優(yōu)質(zhì)度來決定。