并購降溫、股東間交易增多 綠城、首開出手收購合資項目股權
時間：2023-08-17 07:46:25
“保交樓”是房地產行業面臨的一次大考，其離不開保交樓的責任主體，更離不開資金支持。近期，出于“保交樓”以及債務等考慮，在行業并購降溫的同時，股東間轉讓項目公司股權的事件頻繁出現。其中，一日內，綠城20.72億元收購合景泰富3個項目股權；首開股份8億元收購了福州榕耀之城項目的67%股權。
值得關注的是，在AMC（資產管理公司）廣泛參與項目紓困的背景下，與AMC合作是代建企業拓展業務的重要方向之一。而AMC聯手代建企業更有助于項目的紓困及保交樓。
在行業并購降溫的同時，股東間轉讓項目公司股權的事件頻繁出現。資料圖片
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綠城近21億收購合景泰富3個項目股權
8月15日，綠城中國控股有限公司公告稱，再向合景泰富收購項目股權。公告顯示，綠城中國旗下公司向合景泰富旗下的公司收購杭州致延投資公司50%股權，代價為11.77億元。杭州致延投資旗下的項目公司，主要從事杭州春來曉園項目的開發。該項目總建筑面積為19.29萬平方米，這是綠城與合景泰富合作開發的項目。
同在8月15日，綠城向合景泰富收購蘇州朗月濱河雅苑、明月濱河項目公司的股權，總代價8.95億元。為此合景泰富估計收益200萬元。這也意味著，一天內，綠城中國以20.7億元收購了合景泰富3個項目的股權，而這三個項目此前均為雙方共同開發的項目。
近期，類似收購頻繁出現。比如8月12日，首開股份發布關于擬收購寧德融熙67%股權及相應比例債權的公告。首開股份暫定以8億元價格收購中航信托所持有的寧德融熙67%股權及中航信托對寧德融熙享有的債權約1402萬元。
這筆交易涉及的項目是首開股份與融創中國合作開發的福州榕耀之城。項目公司寧德融熙100%股權的登記股東為中航信托，其中33%股權為中航信托代融創中國子公司持有，剩余67%股權因融創中國與中航信托的投融資安排已轉讓給中航信托。
不僅8月份這一特征明顯，據中指研究院發布的7月并購月報顯示，從交易標的物業類型看，7月房地產行業并購交易以地產開發項目為主，主要表現為項目公司股權轉讓，披露的交易規模占該月披露交易規模的50.5%。
股東間轉讓項目公司的股權，大部分是出現債務的考慮。其中，此次轉讓項目股權的合景泰富在公告中表示，出售事項有助于集團退出項目、妥善處理相關債務事宜，以及減少集團整體未結清債務余額，此次出售的全部金額將用作抵銷貸款。
此外，融創中國也表示，出售事項的代價將全部用于解決其與中航信托的債務問題。
7月收并購交易減少，房企資金承壓
房企間的收并購可以使得資產變現，成為房企融資的渠道之一。不過，據上述7月并購月報顯示，7月份房地產行業共披露35筆并購交易，比6月減少16筆。其中，26筆交易披露了交易金額，總交易規模約116.5億元，環比下降25.8%，平均單筆交易規模4.5億元，環比下降8.7%。
而從房企融資情況來看，根據克而瑞統計數據顯示，今年7月份，80家典型房企的融資總量為499.74億元，環比減少10.1%，同比減少46%，房企融資規模仍然處于近年來的較低水平。從全年累計數據來看，1-7月份80家典型房企的累計融資總量為3795.34億元，同比減少26.7%。
因為房地產行業深度調整，銷售回款緩慢，加上融資渠道不暢，令許多企業陷入了違約困境。比如，碧桂園未能于8月7日支付兩筆美元債利息，雖然目前兩筆債券仍處在30天付息寬限期內，但其出現的階段性流動壓力引發關注。為此，8月12日，碧桂園地產在上交所、深交所分別發布公告稱，因近期擬就公司債券兌付安排事項召開債券持有人會議，旗下11只境內債券于8月14日開市起停牌，后續將穩妥推進各項風險化解措施。
8月14日，遠洋集團發布相關公告稱，因未于8月13日或之前支付票據期間的利息（2094萬美元）而導致發生票據項下的違約事件。為此，該票據于8月14日停牌。
而從政策上看，7月以來，央行、金融監管總局等機構連續釋放利好消息，房地產融資政策維持寬松。7月24日，中央政治局會議強調，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。央行、金融監管總局發布關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知，將適用期限統一延長至2024年底。
與此同時，各地也在出臺政策優化預售資金監管。比如廣元市與湘潭市分別從保函置換預售監管資金、提高優質企業預售監管資金支取比例等層面優化預售資金監管。韶關市與九江市發布公告，延長促進房地產市場平穩健康發展相關政策執行期限。山東省將高品質住宅項目納入綠色金融支持范圍，鼓勵銀行等金融機構對符合條件的企業、項目加大信貸支持力度。
“AMC+代建”紓困遇險項目
不過，在中指研究院企業研究總監劉水看來，從政策改善到市場見效通常需要一個過程，因此在中央定調之后更需要地方加快落實具體政策，尤其是政策較為嚴格的核心一二線城市，政策優化將有助于推動銷售企穩。此外，在房地產銷售未實現整體企穩回升之前，加大房企融資支持至關重要。
值得關注的是，為了更多房企以及項目紓困，7月，AMC與代建企業簽署戰略合作協議較多，兩方聯手有望助力保交樓工作的開展。
比如，7月，綠城中國、綠城管理分別與長城資產、長城國富置業簽署戰略合作協議，在地產不良處置領域進行戰略合作。雙方約定，將重點依托雙方控股的子公司及下屬運營公司平臺，在股權收購、投資投行和并購重組等方面加強合作。
據悉，雙方首先將就位于武漢市的“當代天譽”項目達成代建合作。這一項目是長城資產與武漢當代科技產業集團合作建設的項目，武漢當代科技產業集團爆雷之后，為盤活該項目，長城資產選擇與綠城合作。
同在7月，華夏幸福與地方性AMC浙商資產簽署戰略合作協議，雙方將就各自存量業務、“AMC+保交樓”業務開展戰略合作，合作內容包括不限于共同設立特殊資產基金、聯合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會提供“保交樓”的系統解決方案等。
對此，中指研究院企業研究總監劉水認為，在AMC廣泛參與項目紓困的背景下，與AMC合作是代建企業拓展業務的重要方向之一。而AMC在項目層面參與房企資產盤活，主要通過“出資+開發”模式，由AMC負責不良資產處置與重組，操盤方負責再開發與運營。其中，操盤方可以是AMC旗下地產開發公司，也可以是頭部房企、原出險房企或第三方代建企業。頭部代建企業具有豐富操盤經驗及品牌效應，對項目去化與溢價都會產生積極影響。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
