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作者 | 曹安潯

【資料圖】

編輯 | 周智宇

中國房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入一個關(guān)鍵時刻，無論民營房企還是央國資房企，都在加快風(fēng)險出清，身處其中的人們，與之共沉浮，也在不斷見證、創(chuàng)造著歷史。

一個多月前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)兩家大股東派出聯(lián)合工作組入駐遠(yuǎn)洋，為房地產(chǎn)歷史上罕見；一個多月后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)獲得了一次債務(wù)豁免違約的機(jī)會，亦是業(yè)內(nèi)首次。

8月14日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱，因未按時支付2023年1月30日-7月30日期間的利息（2094萬美元）導(dǎo)致違約，遠(yuǎn)洋2024年到期的、票面利率為6%的有擔(dān)保票據(jù)自8月14日上午9時起于香港聯(lián)交所停牌。

與之前的出險房企類似，債務(wù)違約、停牌、重組已經(jīng)不是新鮮事，但這次卻有些不同了，遠(yuǎn)洋開了“原地復(fù)活”技能。

公告顯示，遠(yuǎn)洋將于8月17日舉行債券持有人會議，表決有關(guān)票據(jù)的特別決議案。如果特別決議案予以執(zhí)行，則上述違約事件將獲得豁免。

8月16日，遠(yuǎn)洋于上交所發(fā)布情況說明稱，鑒于當(dāng)前參會人數(shù)及投票贊成數(shù)已達(dá)到所需通過比例，若同意征求備忘錄及通告所載的其他條件達(dá)成，那么將于2023年8月18日或前后豁免違約事件，預(yù)期將不會構(gòu)成對公司經(jīng)營、財務(wù)管理、外部融資及償債能力的影響。

按照遠(yuǎn)洋之前對該票據(jù)的修訂，本期利息將延期至9月30日支付。遠(yuǎn)洋獲得了喘息之機(jī)。

對此，58安居客研究院院長張波指出，公開債券的持有人會議只要達(dá)到約定比例，就可形成特別決議案，大部分情況下是對債券進(jìn)行延期支付，并附帶相關(guān)條件。但遠(yuǎn)洋這個特別決議案是關(guān)于違約豁免的。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，發(fā)行人與債權(quán)人達(dá)成違約責(zé)任豁免，相當(dāng)于修改債券章程或者訂立補(bǔ)充協(xié)議，當(dāng)然是可以的。

這也意味著，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已重新恢復(fù)信用，繼續(xù)堅守“零違約”，也意味著將債務(wù)風(fēng)險控制在了單個債券內(nèi)，避免發(fā)生交叉違約。

這亦是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清的標(biāo)志性事件，開辟出新的債務(wù)償還思路，在業(yè)內(nèi)首次釋放出鼓勵房企和相關(guān)債權(quán)人協(xié)商重建信用的新信號。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是業(yè)內(nèi)第一宗違約豁免的案例，此前都沒有聽說過。對行業(yè)來說，違約前后盡快召開債權(quán)人會議商討，正在成為更清晰高效的解決方式，提高債務(wù)重組效率，遠(yuǎn)洋此舉給業(yè)內(nèi)也提供了一個解決模式。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，各方債權(quán)人與其共輸，不如給企業(yè)緩沖的時間，結(jié)果可能要比集中催債好得多。

在過去兩年里，房企一旦違約，就會觸發(fā)交叉違約條款，無法再在公開市場進(jìn)行融資，企業(yè)流動性和信用狀況會急劇惡化，加劇經(jīng)營的困難，很快只能進(jìn)入整體債務(wù)重組。

尤其從花樣年備受爭議的“躺平”開始，市場和投資者對民營房企的實(shí)控人出現(xiàn)信任危機(jī)，后面陽光城、富力、奧園、佳兆業(yè)等紛紛出險，債務(wù)重組就成了標(biāo)準(zhǔn)解決方案，再也難有一個“白衣騎士”從天而降拯救房企。

截至目前，已有華夏幸福、富力、融創(chuàng)等房企通過了境外或境內(nèi)外債務(wù)重組方案，進(jìn)行展期或債轉(zhuǎn)股等，給企業(yè)經(jīng)營爭取了時間。

相比此前漫長而復(fù)雜的整體債務(wù)重組、信用重建，遠(yuǎn)洋這次“豁免違約”沒有損傷信用，為房企正常融資、經(jīng)營爭取到了更多時間，而在這來之不易的時間里，房企就可能等到“轉(zhuǎn)機(jī)”。

“債權(quán)人愿意給遠(yuǎn)洋豁免，也說明對企業(yè)有一定信心，”有香港機(jī)構(gòu)人士分析，當(dāng)前市場政策頻出，銷售回暖，大家都對未來稍稍樂觀了些；當(dāng)然，遠(yuǎn)洋的央企背景也是一個原因。

該人士還認(rèn)為，遠(yuǎn)洋的這單債務(wù)處置，也可以給碧桂園的債務(wù)重組提供一個參考。

黎明前的夜是最寒冷黑暗的。好在，最近兩個月，行業(yè)政策端開始回暖，在7月24日中央政治局會議為優(yōu)化樓市政策定調(diào)后，新政落地加速，如鄭州15條新規(guī)、南京多條優(yōu)化政策、江蘇省發(fā)改委意見稿等，都旨在進(jìn)一步刺激住房需求。

隨著政策春風(fēng)不斷，銷售端的復(fù)蘇也有希望了。中信證券預(yù)計，2023年房地產(chǎn)市場基本面是兩頭高，中間低，三季度可能是全年基本面最為低落的時間點(diǎn)。

“當(dāng)前的基本面下行既是行業(yè)面臨長期壓力的有序釋放，也是行業(yè)在2023年底銷售再次上行之前的必要調(diào)整”。

在這之前，房企依然需要為活下來而花式保信用、保經(jīng)營、保交樓，這考驗(yàn)著房企的生存意志、財務(wù)管控、經(jīng)營能力。

從恒大到碧桂園到遠(yuǎn)洋，房企已走向了不同的命運(yùn)。