房地產如何救？三部門強調“金融支持實體經濟力度要夠”
時間：2023-08-24 05:09:51
8月18日，在停牌11只境內公司債券后，碧桂園私募債“16碧園05”的展期方案正式出爐，本金展期三年，每個賬戶提前償付10萬元。當天，遠洋集團發布公告稱，由于達成違約豁免，公司2024年票據并無違約，自8月21日起復牌。
此前，遠洋集團預計上半年虧損為170億元至200億元;碧桂園預計上半年虧損450億元至550億元，并稱主要系房地產行業銷售下行的影響。
【資料圖】
國家統計局數據顯示，1-7月商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴大1.2個百分點；同期商品房銷售額由正轉負，下降1.5%。
數據下行之下,一方面是房地產全行業翹首以盼政策驅動下的樓市拐點，一方面是房企的風聲鶴唳危機不斷——受銷售疲軟、償債高峰等因素影響，房企資金壓力大的局面短期內難以扭轉，違約風險依然嚴峻。
面對這個已持續三年的房地產危機如何救？近日，央行等三部門會議強調，“金融支持實體經濟力度要夠”。
01、進水口，出水口
先站立場，過去幾年的房地產調控政策可謂行之有效，壓制了房地產過剩危機，堵死了房企在過剩條件下的過度擴張之路，某種程度上防止了類似美國次貸危機那種級別的危機在中國的爆發。
但壓制了過剩危機，并不意味著解決了所有問題，譬如房企的流動性危機。
2021年，“三道紅線”正式實施，終結了房地產行業“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式，一系列圍繞開發商融資鏈條上的工具都被嚴查，房企原有的融資生態被打破，行業開始步入前所未有的調整。
最多時，房企擁有信托、前融在內的13類渠道60種融資工具，最后只剩下開發貸、公司債和海外銀團貸款等少數幾種，企業的融資狀況持續惡化，包括恒大、綠地、建業、融創、萬達等一批大型房企，先后出現不同程度的經營困難。
其中以恒大為最，自風險敞口暴露后，該公司2022年凈虧損527億元，流動負債1.6萬億元。
作為支柱行業，房地產市場的主體先后陷入困境，與整個市場運行狀況相互拖累，全國商品房的銷售額也從歷史最高點2021年18萬億元，迅速滑落到2022年的13萬億元。
到了今天，房企融資渠道不斷收窄，即使頂著示范性房企名頭的碧桂園、央國企遠洋地產也未能幸免。
首先來看碧桂園，這樣一家“行業標桿”，“三道紅線”全部綠檔，卻在國家、地方齊出援手施救房地產的關鍵時期，債務兌付出了問題，這件事本身就頗為令人深思——房企有沒有得到真正輸血 ？
碧桂園自身經營更值得反思，其在公告和致歉信中稱：“對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，對三、四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠”。
截至2022年底的數據顯示，碧桂園總資17444.67億，總負債14348.94億，凈資產3095.73億，凈借貸比率40%。去除合同負債后，負債為7667.32億。
其中，有息負債（含優先票據、公司債券、可換股債券及銀行和其他借款）余額為2713億，含短期債務937.08億，一年期以上債務1775.99億。
遠洋地產截至2022年底，總資產2276億元，總負債1803億元，有息債務共計597億元。含短期債務220億元，一年期以上債務377億元。
碧桂園與遠洋集團還都面臨銷售額大幅下降，回款持續減少的困局。1-7月，碧桂園銷售金額1408億元，同比下降34.6%；遠洋集團銷售額381.5億元，同比下降26.63%。
融資方面，遠洋集團稱“集團信用債再融資持續停滯，正常項目融資提款亦越發困難”，作為國企尚且如此，民企碧桂園的融資環境惡化到何種程度，可想而知。
放在整個行業層面，國家統計局數據顯示，1—7月份，房企到位資金78217億元，同比下降11.2%，跌幅比上半年擴大了1.4個百分點。其中，國內貸款同比下降11.5%；利用外資同比下降43%；自籌資金同比下降23%；定金及預收款同比下降3.8%；個人按揭貸款同比下降1%。
也就是說，房企資金進水口已經全面萎縮，但資金出水口“流量依然堅挺”——據中指院統計，僅9月房企到期債券余額就超900億元。
此外，每個月工程款、營銷費用和人員工資等成本都是剛性支出，而銀行惜貸、老百姓“惜購”的低沉市場情緒并沒有改變
02、怎么救，如何救
碧桂園與遠洋集團如今的流動性緊張，有著強烈的行業與市場背景。
早在去年8月，監管層的信貸、債券、股權和內保外貸“四支箭”齊發，對一些資產負債情況優良的企業打開融資通道，龍湖、碧桂園、旭輝等優質民營房企都位列其中。
例如在信貸方面，2022年11月底，碧桂園一天內獲得郵儲銀行、工行、中行共1500億元授信，但截至目前這些千億授信都沒有變成很實質性的融資。
2023年1月，碧桂園還獲批200億元儲架式中期票據發行額度，是民營房企中獲批額度最高的，但這筆中期票據沒有實際落地發行。
2022年9月，央行和銀保監會要求六大行，加大對房地產融資的支持力度，每家銀行年內至少提供1000億元融資支持，形式包括抵押貸、按揭貸、開發貸或購買債券等。
但多家銀行優先選擇將新增融資額度向按揭貸傾斜，以及給央企、國企城投做開發貸，事實上民營房企很難分到這筆錢。
很多民營房企融資負責人表示，他們沒有感受到因為這個政策有新增的貸款，開發貸還是正常在做，有沒有這個政策都一樣。
按照慣例，房企每年都會根據金融市場的市況鋪排融資計劃，提前為每筆到期債務籌集新的融資，即“借新還舊”。但自2021年底房企陸續爆雷以來，金融機構持幣惜貸，境內外債券市場“聞房色變”，房企的發債融資路徑幾近中斷，疊加商品房銷售持續疲軟，當下的房企資金壓力，應該普遍到了一個臨界點。
與此同時，1-7月份全國房地產開發投資額同比下降8.5%，降幅較上月擴大0.6個百分點，至此，開發投資額連續15個月負增長；同期，全國房屋新開工面積同比下滑24.5%，連續23個月下跌。
針對這種狀況，8月16日國家金融與發展實驗室發布報告指出，2023年下半年，大部分房企的債務壓力依然較大，且融資恢復和銷售復蘇均不及預期，違約風險依然嚴峻，后續可能仍有房企出現債務違約。
還有業內分析人士認為，預期不穩是根本性主因，亟須修復市場信心，而各界對樓市優化調整政策的渴盼度空前，期待實際政策加速落地。
7月末以來，監管層及一線城市釋放積極信號，引起了市場的期待。但截至目前，尚未有力度較大的實際政策推出。
8月18日，人民銀行、金融監管總局、證監會聯合召開會議強調，金融支持實體經濟力度要夠，主要金融機構要主動擔當作為，并要求“調整優化房地產信貸政策”。
而房地產全行業都在翹首以盼，希望能夠出臺更多有效的支持政策，特別是在供應端，如優化房企流動性、優化預售資金過度監管，放松“三道紅線”等等。
房地產業作為中國經濟的支柱產業，產業鏈上又有很長的上下游聯系，如今處在危急時刻，“如何救”確已迫在眉睫。
但從長期看，中國經濟已經出現了大周期的拐點，無論是人口的拐點，還是城鎮化發展到一定規模以后，房地產的早期任務實際上已經完成，不太可能再回到過去的重要性上，或者說，靠房地產拉動經濟的時代，已經遠去。
所以，只有立起更多國民經濟的新梁新柱新增長點，大家的收入得以提升，住房可以得到滿足，房地產的下一輪需求才能夠得以釋放。因為中國人對美好生活的向往里面，很重要的是對住好房子、大房子的向往。
