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報告要點

(資料圖)

數(shù)據(jù)要點：

本周，42個主要城市新房成交面積環(huán)比上升13%，2023年累計成交面積同比下降2%。其中一線環(huán)比上升較多城市為上海、廣州，環(huán)比上升19%、18%。一線城市累計成交面積同比上升10%，二、三線城市累計成交面積分別同比下降5%、3%。2023年累計交易量下降較多城市包括蕪湖、莆田、寶雞，分別下降39%、31%、32%。

截至8月18日，13個主要城市可售面積(庫存)環(huán)比上升 0.1%;平均去化周期28.0個月，環(huán)比上升5%。東營和深圳去化周期環(huán)比上升較多，分別上升62%和14%，去化周期分別由上期的34.9個月和12.9個月變動至56.6月和14.6個月。

本周，15個主要城市二手房交易建面下降4%。其中環(huán)比上升較多城市為寶雞、蘇州，分別環(huán)比下降24%、21%。2023年累計成交面積同比上升38%。2023年累計同比下降較多城市為寶雞，同比下降46%。

本周觀點：

本周，重點城市新房成交面積環(huán)比回升。分線來看，蕪湖、莆田等城市環(huán)比大幅上升，驅(qū)動三線城市成交面積環(huán)比上升較多，環(huán)比上升23%。從區(qū)域上看，北京、青島、濟南分別上升13%、30%、50%，共同帶動環(huán)渤海區(qū)域成交面積環(huán)比增速較快，環(huán)比上升29%。二手房成交方面，重點城市成交面積環(huán)比增速轉(zhuǎn)負，環(huán)比下降3%。其中，除寶雞、蘇州環(huán)比下降較多外，杭州、南京環(huán)比降幅亦分別擴大23pct、17pct。

庫存方面，重點城市去化周期環(huán)比增速較上周放緩2pct。其中，四個一線城市環(huán)比增速均有所加快、東營去化周期環(huán)比大幅上升62%;但在蘇州環(huán)比降幅收窄、莆田等地環(huán)比增速回落的帶動下，重點城市去化周期環(huán)比增速放緩。

投資建議:

行業(yè)融資活動再獲頂層支持，南昌等地下調(diào)首付比例。本周，證監(jiān)會就化解房企債務(wù)危機、維持行業(yè)融資活動兩方面進行了表態(tài)。一方面，在化解債務(wù)危機上，會議強調(diào)堅持“一企一策”化解大型房企債務(wù)違約風險，或推動房企制定更精細且具有針對性的風險解決方案、進一步降低大型企業(yè)的違約風險。另一方面，會議提及保持房企融資渠道穩(wěn)定，同時企業(yè)端龍湖管理層在中期業(yè)績會中亦表示正高度關(guān)注消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs，在整體銷售偏弱的背景下，行業(yè)融資活動活躍性的提升或有望為部分房企的流動性提供更多支撐。地方政策方面，周內(nèi)，山西、成都、南昌等地政策力度加大(山西陽泉城區(qū)下調(diào)首套公積金貸款利率15個bp、成都推出成德眉資四市公積金同城化、南昌首套/二套首付比例最低降至20%/30%并推行二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù))，除此之外，目前地方上調(diào)公積金最高貸款額度較為積極，并且央行亦提及“繼續(xù)落實首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制”，或?qū)Φ胤阶》夸N售恢復具有一定的積極作用。維持行業(yè)“強于大市”評級。

風險提示：調(diào)控政策存不確定性;公司銷售結(jié)算或出現(xiàn)波動。

報告正文

1. 行業(yè)表現(xiàn)

1.1 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)

本周，粵港灣控股、中國新城鎮(zhèn)、中梁控股本周漲幅居前。綠景中國、深圳控股、越秀地產(chǎn)年初至今漲幅居前。

圖 1：粵港灣控股、中國新城鎮(zhèn)、中梁控股本周漲幅居前

數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究

圖 2：綠景中國、深圳控股、越秀地產(chǎn)年初至今漲幅居前

數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究

圖 3：碧桂園、合景泰富集團、萬科企業(yè)本周換手率居前

數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究

1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)

本周，銀城生活服務(wù)、中奧到家、朗詩綠色生活本周漲幅居前。濱江服務(wù)、中海物業(yè)、祈福生活服務(wù)年初至今漲幅居前。

圖 4：銀城生活服務(wù)、中奧到家、朗詩綠色生活本周漲幅居前

數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究

圖 5：濱江服務(wù)、中海物業(yè)、祈福生活服務(wù)年初至今漲幅居前

數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究

圖 6：碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、合景悠活本周換手率居前

數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達證券研究

2. 主要城市成交表現(xiàn)

2.1 新房成交數(shù)據(jù)

表 1：主要城市交易量情況，本周新房成交環(huán)比回升

數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/8/18

表 2：主要城市新房庫存與去化周期情況，本周主要城市平均去化周期約28.0個月

數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;

注：數(shù)據(jù)截至2023/8/18;平均環(huán)比及平均同比為各城市變動平均值

2.2 二手房成交及價格數(shù)據(jù)

表 3：主要城市二手房成交量情況，東莞本年至今漲幅較大

數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/8/18

圖 7：二手房掛牌出售價格指數(shù)近期穩(wěn)中有降

數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/8/13

圖 8：一線城市二手房價格指數(shù)有所上升

數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/8/13

圖 9：二線城市二手房價格指數(shù)有所下降

數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/8/13

圖 10：三線城市二手房價格指數(shù)有所下降

數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/8/13

圖 11：四線城市二手房價格指數(shù)小幅下滑

數(shù)據(jù)來源：Wind，中達證券研究;注：截至2023/8/13

3. 重要政策及動態(tài)

3.1 本周重要行業(yè)政策與新聞

表 4：本周要聞：證監(jiān)會提出堅持“一企一策”化解企業(yè)風險;成都推進成德眉資四市公積金同城化

數(shù)據(jù)來源：Wind，政府網(wǎng)站，中達證券研究

3.2 本周重點公司新聞及公告

表 5：本周公司動態(tài)：越秀地產(chǎn)以約人民幣68.32億元成功競得廣州市天河區(qū)黃云路地塊

數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達證券研究

風險提示：

1.行業(yè)調(diào)控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷售業(yè)績;

2.宏觀經(jīng)濟波動可能對行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營造成一定影響。