龍湖扛起民營開發商大旗
時間：2023-08-19 21:00:47
@房財經 鄭玉華
又一次，陳序平和他領導的龍湖集團，較其他同行提前發出了2023年中期業績報告。
【資料圖】
在民營房企上半年一片虧損的背景下，龍湖集團的率先發布財報，不僅讓它顯得鶴立雞群，也凸顯了其底氣十足。
確實，在夏走秋至的8月，房地產這個支柱產業，出現了太多令人沮喪的消息。似乎，無窮無盡的各種利空信息，是這個行業當下該有的常態。
而龍湖集團上半年業績的發出，則在一片惶恐的氣氛中，給了房地產些許光亮和信心。
在大盤持續下行的今天，龍湖集團逆風前行，肩負民營開發商最后的尊嚴，扛起了大旗。
保利潤、守家底
8月18日，陳序平選擇周五午飯時間，發出了龍湖集團上半年業績報告。在大勢的裹挾下，龍湖也經歷了營收的下降，但歸母凈利潤卻實現了同比增長。
上半年，營業收入620.44億元，較上年同期948.05億元，下降34.56%；這導致上半年的毛利為139億元，同比下降31%。
凈利潤92.95億元，同比降14.58%；但最核心的歸母凈利潤80.58億元，較上年74.8億元，增長7.17%；扣非后的歸母凈利潤65.9億元，同比增長0.6%。
利潤金額增加的背后，是利潤率的把控到位。龍湖集團上半年的毛利率為22.4%，依然保持著行業高位；核心稅后利潤率為12.6%，上年同期為10.3%；核心權益后利潤率為10.6%，上年同期為6.9%。
截至上半年末，龍湖集團總資產7745.86億元，較上年末減少1.55%；總負債5392.11，較上年末減少2.6%；總負債率69.61%；凈資產2353.75億元，較上年末增加0.94%。
行業的持續寒冬，少帥陳序平帶領著他的團隊，不僅沒讓龍湖集團喪失掙錢的能力，還守住了過往的家底。
債務方面，截至報告期末，龍湖集團整體借貸規模為2070.9億元，其中一年內到期的短期債務370.4億元；在手現金724.3億元，其中非受限銀行現金712.94億元。
在綜合借貸中，有678.4億元固定年利率為3%至4.8%，固定利率債務占比33%；平均借貸成本為4.26%，平均貸款年限7.19年；非抵押債務占比67.6%；短期債務占比17.9%；現金短債比1.96。
可以看出，龍湖集團目前的在手現金遠超一年內短期負債，其當下安全閾值，依舊很高。
持續盈利的龍湖集團，將派發中期股息每股人民幣0.32元，以人民幣宣派并以港元支付。具體分紅時間為2024年2月8日。
繼續穿越周期
上半年，龍湖集團合同銷售同比增長15%至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業高位。其中，一二線城市銷售占比達95%。
截至6月底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米，這為其未來利潤持續增長奠定堅實基礎。
土地儲備方面，龍湖集團成了僅有的幾家仍在持續購地的民營開發商。上半年在一線及強二線城市，新增20幅土地。截至報告期末，土地儲備合計達5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區域。
在龍湖集團半年業績報告中，陳序平表示，克制、審慎并高度自律的財務盤面，是龍湖擁有戰略主動性的前提。
“三年前，我們就提出降負債的管理策略；現階段，龍湖的整體債務規模穩中有降，結構持續優化，外債占比持續壓降，提前鋪排高比例（97%）的掉期以全面對沖外匯波動的風險。”陳序平稱。
2070.9億元的總借貸中，境外債務的比例已降低至21.6%，為447.31億元。上半年匯兌虧損的凈額較2022年同期-16億元，降低至-13.98億元，降幅12.63%。
陳序平稱，面對房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，龍湖將聚焦開發、運營、服務三大業務，發揮“1+2+2”航道協同效應，令其利潤結構逐步優化，過渡到非開發業務利潤占比增至過半。
事實上，這已在上半年業績報告中有所體現。營業構成中，房地產開發營收498.69億元，同比下降40.47%物業服務58.43億元，同比增長12.91%；龍湖天街等經營性資產的租金收入63.32億元，同比增長8%。
從總資產的構成面，地產開發業務3391.4億元，占比66.73%；運營業務資產1555.83億元，占比30.61%；物業服務資產134.92億元，占比2.65%。
對比去年的數據，房地產業務在營收及總資產中的比重，在持續降低，而經營業務和物業服務，則在不斷上升。
龍湖集團在報告中稱，未來將不再依靠負債規模驅動業務增長，而是憑借各個航道產生正向經營性現金流，來實現內生式驅動。
陳序平則表示，龍湖集團始終將安全性放于一切發展的首位，以戰略定力和余量思維，應對周期的不確定性。
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