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【環(huán)宇雜談】

這幾年，深圳住房供給側改革，可謂是多點開花，全面綻放。

【資料圖】

李宇嘉

近期筆者在深圳調(diào)研，發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象，很多在福田、南山等中心區(qū)上班的年輕人，跑到近30公里以外的龍崗租房，甚至選擇40公里之外的坪山租房。數(shù)據(jù)顯示，龍崗和坪山租賃成交量占全市的比重，分別從2019年的18%和5%上升到2023年上半年的24%和9%，而南山、福田的租賃成交量占比則從2019年的23%和19%下降到今年上半年的20%和15%。

很簡單，龍崗或坪山的住房租金只有福田的40%左右。當下不樂觀的就業(yè)和收入環(huán)境下，對于“高租金、早晨多睡一會兒”還是“低租金、清早起床趕地鐵”的選擇，更多人不得不選擇后者了。就在前幾年，很多年輕人寧愿合租，也要執(zhí)意在中心區(qū)租房，現(xiàn)在形勢變了。當然，深圳這幾年地鐵開通主要集中在外圍，比如地鐵16號線，也節(jié)約了通勤時間。

這種租賃的區(qū)域新選擇，導致中心區(qū)的租金跌了，這在過去是非常罕見的。根據(jù)百城租賃指數(shù)，2023年上半年，深圳福田、羅湖、南山等中心區(qū)域的租金分別下降了1.41%、3.11%、4.77%，而坪山區(qū)、龍華區(qū)的租金則分別上漲了2.5%和1.53%，龍崗區(qū)租金基本持平。翻看過去的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2022年下半年以來，福田租金一直在下跌，而坪山租金已連續(xù)上漲7個季度。

而且，似乎在一夜之間，長租時代就來臨了。今年上半年，深圳租客的平均年齡為38歲，為近6年最高。貝殼的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年購房人平均年齡36.6歲，2019年為31.3歲，10年前只有27歲。現(xiàn)在來看，買房年齡大大地推后了，租房長租以勢不可擋之勢成為大齡年輕人的普遍選擇，我們一直在鼓勵的先租后買、發(fā)展長租，在深圳已經(jīng)完全實現(xiàn)了。

其實，這就是房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下產(chǎn)生的現(xiàn)象。也就是，當“房住不炒”深入人心、房價“只漲不跌”的預期打破，當深圳這樣的城市也不缺房子了，居民超前買房、買多套房、加杠桿買房等等，這些在過去被認為是趨勢的行為，就自然而然改變了。當下，相比過去，即便深圳這樣寸土寸金的城市，住房消費選擇渠道，也日益豐富和多樣化。

以坪山為例，過去在深圳人眼里是不適合通勤和居住的地方，房子很難賣得出去?，F(xiàn)在，不僅通了地鐵，大型企業(yè)進駐了（比如比亞迪以及上下游），而且還打造了國際低碳城，就業(yè)環(huán)境和片區(qū)面貌明顯改善。如果坪山都成為了有效的住房供應區(qū)域，側面也反映出，對于深圳居民來說，當?shù)罔F四通八達，各個區(qū)域極盡開發(fā)，住房可以選擇的區(qū)域范圍非常大了。

這幾年，深圳住房供給側改革，可謂是多點開花，全面綻放。比如，近幾年每年的商品住房供應量能達到6萬套左右，過去只有3萬套-4萬套；公共住房每年供應7萬套左右，去年以來銷售型的人才房、安居房就有2萬套，相比過去翻了好幾倍；國企統(tǒng)一租賃城中村住房，將過去不體面，甚至非法的建筑納入到合法的范圍；旨在產(chǎn)業(yè)轉型升級的工業(yè)上樓也在配建宿舍。

更重要的是，前幾年房價預期樂觀，旨在分享資產(chǎn)溢價的商品房交易非常熱，供應端也在不懈地發(fā)力?，F(xiàn)在，市場平穩(wěn)下來了，大批量的二手房源開始掛牌銷售，或者轉向租賃市場，包括前幾年非?；馃岬墓ⅰＫ裕诜績r和租金都在下跌，也是促成居民轉向租房的根源。很簡單，當房價不看漲了，甚至看跌了，承接貸款買房，在經(jīng)濟上是不劃算的。

買一套房子，月供可能要2萬元，而花1.5萬元，在深圳可以租到很好的房子，而且隨意選擇區(qū)域、戶型、朝向。大概率也不需要擔心房東趕你走，未來是買方時代，房東搶租客的時代，長租客戶最受房東歡迎。同時，也不用擔心小孩上學的問題，租房可以上學的時代已經(jīng)來了。當積蓄夠了，需要自己的房子了，再去買。這就是供求關系發(fā)生重大變化在深圳的映射。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。