當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)走到關(guān)鍵十字路口，一個長達十余年的規(guī)模時代或許就此宣告轉(zhuǎn)向。人們深思之后，也誕生一個新的疑問：譬如轉(zhuǎn)型中的萬科，又如龍湖的三大業(yè)務板塊，是否有能力抵御沖擊，跨越一個時代的圍欄。

所幸，龍湖沒有讓行業(yè)等太久。8月18日，龍湖集團披露了行業(yè)首份中期財報，在報告期內(nèi)龍湖集團實現(xiàn)核心權(quán)益后凈利65.9億元，較去年同期的65.5億元穩(wěn)中有升；上半年營業(yè)收入620億元，其中，由運營及服務業(yè)務組成的經(jīng)營性收入約122億元，保持兩位數(shù)增長，并開始占據(jù)更高的利潤占比。

(資料圖片僅供參考)

同樣經(jīng)歷市場變化的深刻影響，但在龍湖披露的數(shù)據(jù)里，卻能看到一家企業(yè)如何通過戰(zhàn)略的主動性去擁抱變化——將目光聚焦在資產(chǎn)質(zhì)量，以內(nèi)生性發(fā)展取代債務驅(qū)動，主動壓降有息負債，提升資產(chǎn)質(zhì)量等等，同行或許沒有做錯什么，但留在舞臺中央的企業(yè)卻做對了更多。

無疑，市場復蘇仍在持續(xù)。在新的市場環(huán)境下，龍湖已活成了一個契合時代的企業(yè)樣本。在龍湖身上，能夠找到房企“活下去”的法則，更能找到一個可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展的模式，而這也是這個樣本，對于行業(yè)未來最寶貴的價值。

01 經(jīng)營性業(yè)務開始主導利潤

將時間拉回到5年前，那是一個房企們探索第二曲線的狂熱年份。

有企業(yè)正式向全球智能機器人領(lǐng)域人才拋出橄欖枝，也有企業(yè)一頭扎進了足以媲美自身體量的新賽道，加碼新能源汽車，布局食品飲料、醫(yī)療健康等，屢見不鮮。彼時，房企們均秉持一個初衷，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務滑過規(guī)模的頂點之前，找到新的支撐點。

然而，誕生在榮光之時，卻沒能熬過至暗時刻。2022年，洪水驟然落下，行業(yè)近乎腰斬的銷售額，將房企們推向最艱難的處境，自然而然，年輕的新業(yè)務亦被沖得七零八落。

龍湖被認為是一場周期波動下保留最為完好的樣本。在今年年初，龍湖集團董事長兼CEO陳序平談及于此亦深感慶幸，他表示：“經(jīng)過這波周期，龍湖應該是僅有的‘開發(fā)+運營+服務’格局沒有被稀釋的頭部房企?！?/p>

不可否認，關(guān)于第二曲線的探索，5年前或許已不算一個絕佳的時間，至少龍湖于開發(fā)業(yè)務之外的布局便早得多。僅以商業(yè)來看，2003年開業(yè)的重慶北城天街，即是龍湖商業(yè)的起點；而更早的物業(yè)管理業(yè)務，則可以追溯到25年前龍湖交付的重慶龍湖花園南苑。

圖源網(wǎng)絡(luò)：交付20余年的重慶花園南苑小區(qū)

經(jīng)營性業(yè)務很難一蹴而就，積累是一個需要時間、資金、能力沉淀的過程。當然，5年前房企們探索新業(yè)績支點的思路并沒有錯，起碼龍湖所展現(xiàn)的即是一幅全新的企業(yè)模樣。根據(jù)龍湖集團中期財報披露，上半年，龍湖集團運營及服務業(yè)務同比增長10.4%，122億元的收入體量與55.5%的高毛利率，令無數(shù)同行艷羨。

可以看到，當開發(fā)業(yè)務需求釋放受阻，經(jīng)營性業(yè)務不再只是“錦上添花”。在本期，龍湖運營及服務業(yè)務收入的占比接近兩成，利潤占比更超過了半數(shù)。

利潤構(gòu)成的變化，直接結(jié)果即是帶動龍湖集團整體利潤率的回升。2023年上半年，龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權(quán)益后利潤率提升3.7個百分點至 10.6%；更為可貴的是，在報告期內(nèi)，龍湖集團在整體營業(yè)收入下滑的基礎(chǔ)上，核心權(quán)益后凈利同比依然穩(wěn)中有增，65.9億元是一個創(chuàng)歷史新高的數(shù)據(jù)。

可以驚喜的看到，龍湖各項經(jīng)營性業(yè)務均展現(xiàn)了向好發(fā)展的態(tài)勢。具體來看，運營業(yè)務板塊上半年實現(xiàn)租金收入63.3億元，同比增長8%。龍湖商業(yè)已累計開業(yè)商場81座，同店銷售額和客流同比去年均實現(xiàn)超20%的增幅；龍湖冠寓開業(yè)11.9萬間，開業(yè)達到或超過6個月以上的房源出租率為95.9%，較去年年末提升近5個百分點。

服務業(yè)務上半年實現(xiàn)收入58.4億元，同比增長13.0%，毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。龍湖智創(chuàng)生活在管面積達到了3.5億平方，在商企空間與城市服務領(lǐng)域不斷拓展服務半徑；快速成長的智慧營造品牌龍湖龍智造，截至目前，已累計獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米。

在業(yè)內(nèi)人士看來，復蘇的態(tài)勢正逐漸由社會經(jīng)濟層面的修復，轉(zhuǎn)向企業(yè)利潤的修復，守住業(yè)務的盤面即是掌握復蘇的先機。在波動下展現(xiàn)強大韌性，龍湖所構(gòu)建的開發(fā)、運營、服務構(gòu)成的三大板塊，無疑是行業(yè)希望復制的模式。

02 財務數(shù)據(jù)里的“增肌控重”

在提及穿越周期、跨越時代這些宏大敘事時，總少不了一個關(guān)鍵前提，穩(wěn)固的財務盤面。

身處于規(guī)模與質(zhì)量切換的拐點，陳序平曾經(jīng)用“增肌控重”來解釋龍湖對行業(yè)變化的應對。在上半年，龍湖將這四個字的真義寫到了財務的數(shù)據(jù)之中。

根據(jù)披露，截至上半年末，龍湖集團剔除預收款后的凈資產(chǎn)負債率為61.9%，下降約6個百分點，達到近五年新低，凈負債率為55.2%，連續(xù)7年滿足三道紅線綠檔要求；有息負債總額為2070.9億元，較去年末持續(xù)溫和下降；凈資產(chǎn)2353.75億元，較去年末增長0.9%。

在以債務撬動規(guī)模的時代，龍湖曾被認為是一家過于保守的企業(yè)，但失之桑榆，收之東隅。多年來，堅持克制謹慎并高度自律的財務策略，讓龍湖在行業(yè)由規(guī)模向質(zhì)量轉(zhuǎn)軌的背景下，展現(xiàn)出更多戰(zhàn)略的主動性。

在開發(fā)業(yè)務中可見一斑。2023年上半年，龍湖實現(xiàn)全口徑銷售金額985億元，同比增長15%。比單純討論規(guī)模更有意義的是，報告期內(nèi)龍湖全盤去化率超90%，回款率超過100%，把不確定性做到了確定性。基于三四線城市的市場收縮，龍湖過去幾年來聚焦核心城市的調(diào)倉發(fā)揮巨大價值，95%的銷售額來自一二線高能級城市的數(shù)據(jù)，意味著龍湖將市場的波動影響降到了最低。

在今年上半年，聚焦核心城市的戰(zhàn)略還在延續(xù)，龍湖集團期間共獲取20幅新地，權(quán)益地價180億元，均位于市場最為平穩(wěn)的一二線核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等。

開發(fā)業(yè)務是一個切面，時刻保持戰(zhàn)略主動性，是龍湖守住自身嚴苛財務標準的底氣。在眼光最為苛刻的境內(nèi)外評級機構(gòu)眼中，龍湖始終是地產(chǎn)行業(yè)最穩(wěn)健的一批企業(yè)，而龍湖集團亦是國內(nèi)少數(shù)幾家境內(nèi)外全投資級的房企之一。

全投資級意味著安全的財務指標，被機構(gòu)集體認可的可持續(xù)盈利模式，也意味著暢通的國內(nèi)外融資渠道，以及令人艷羨的低融資利率。在2023年中期，龍湖集團期末平均借貸成本為4.26%，依然位于行業(yè)低位，平均賬期進一步拉長至7.19年。

優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，同樣是龍湖筑高財務圍欄的資本。據(jù)龍湖集團CFO趙軼表示，因為很多商業(yè)持續(xù)開業(yè)，上半年龍湖的經(jīng)營性物業(yè)貸同比增加了100億，達到了400億。據(jù)介紹，經(jīng)營性物業(yè)貸的賬期很長，龍湖目前的整體額度大約為900億，“這個相對來說給了一個很大的定心丸，為公司的長期發(fā)展奠定了一個基礎(chǔ)?！?/p>

事實上，龍湖財務的護城河還在不斷擴寬。截至上半年末，龍湖集團的外債占比已降至21.6%，其中97%的外債已做掉期，相比很多房企在匯率波動下動輒幾十億級別損失，龍湖已提前規(guī)避匯兌風險。

而在報告期之外，龍湖在過去不到50天的時間里，已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。另據(jù)透露，于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖已提前償還72億港幣，并計劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。

趙軼在業(yè)績會上透露：“公司從2027年開始才有到期美元債”。這也就意味著，在2027年以前，龍湖已無美元債壓力，在債務上掌握更多的戰(zhàn)略主動。

03 高質(zhì)量發(fā)展的房企樣本

降負債的底層能力，即是實現(xiàn)擺脫以負債驅(qū)動的發(fā)展模式，打破曾經(jīng)地產(chǎn)行業(yè)由規(guī)模、杠桿建立的閉環(huán)。

在今年中期，龍湖集團透露，在上半年，龍湖集團整體已產(chǎn)生正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流。可以看到，面對行業(yè)從高規(guī)模負債向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的背景，已經(jīng)有房企給出了內(nèi)生式驅(qū)動的全新解法。

不可否認，如今的房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個十萬億體量的支柱產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。而行業(yè)也在猝不及防間，加速脫離了過往高毛利、高地價、高杠桿的舊模式，轉(zhuǎn)型迫在眉睫，值得慶幸的是，在一些企業(yè)案例中，可以找到供借鑒的房企高質(zhì)量發(fā)展模型。

曾經(jīng)因為低杠桿+商場的印象，龍湖常常被業(yè)界拿來與香港的新鴻基作對標，而如今，龍湖憑借日趨成熟的三大業(yè)務板塊，已有了三井、住友等世界傳奇房企的影子：開發(fā)板塊，持續(xù)打磨產(chǎn)品品質(zhì)，聚焦改善性需求；運營板塊，對應當前增量市場向存量市場發(fā)展的趨勢；服務板塊，則將進一步把握新型城鎮(zhèn)化帶來的紅利，以輕資產(chǎn)的形式帶動企業(yè)快速發(fā)展。

無疑，任何一個市場，都無法避免地進入增量與存量并存的新市場環(huán)境，一個行業(yè)的共識是，未來的房地產(chǎn)市場將涌現(xiàn)更多個人的住房改善需求、物業(yè)的存量改造需求以及城市配套煥新需求。而龍湖的三大業(yè)務板塊，正對應城市更新、資產(chǎn)盤活、智慧城市建設(shè)等大趨勢下，全新的市場需求。

例如，在蘇州科技城，曾經(jīng)老舊的人才社區(qū)，通過龍湖的運營及服務能力，如今已煥然一新。在這其中，運營業(yè)務中的商業(yè)投資業(yè)務對項目內(nèi)8000平米的底商進行改造，冠寓負責項目后期的運營；服務板塊內(nèi)的龍湖智創(chuàng)生活負責后期社區(qū)的物業(yè)服務；龍湖龍智造為項目升級改造提供包括室內(nèi)設(shè)計、裝修施工等定制化、一站式的智慧建造服務。通過一系列存量市場能力的運用，龍湖讓一個舊租賃社區(qū)重新成為區(qū)域企業(yè)招商引資、人才引進的重要抓手。

可以看到，三大業(yè)務板塊對應多航道業(yè)務構(gòu)成的“一個龍湖” 生態(tài)體系，正以多元化、高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務，在不同空間為龐大的客戶群體提供服務，突破時間與空間的界限，實現(xiàn)高效協(xié)同與相互促進的正向循環(huán)。

基于穩(wěn)步壓降有息負債規(guī)模、提升資產(chǎn)質(zhì)量、正向經(jīng)營性現(xiàn)金流的內(nèi)生式增長，以及“1+2+2”航道協(xié)同所構(gòu)建的行活能力，龍湖的高質(zhì)量發(fā)展模式已有雛形。

圍繞高質(zhì)量發(fā)展，在今年中期，陳序平對龍湖有了新的期許：憑借各個航道產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生正向現(xiàn)金流實現(xiàn)內(nèi)生式驅(qū)動，未來龍湖將進入到一個低杠桿、低成本、強運營、正現(xiàn)金流的新發(fā)展模式。

這是龍湖的新戰(zhàn)役，有關(guān)一個可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展的新命題，也有關(guān)行業(yè)的未來。