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8月16日，國家統計局發布2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降、同比有漲有降。

(資料圖片僅供參考)

易居研究院研究總監嚴躍進認為，7月份新房價格指數環比跌幅有所擴大，但數據并不悲觀，8月份各地優化調整政策的動作，利好此類指標的企穩。

京滬漲廣深跌

各線城市商品住宅銷售價格環比穩中略降。

從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續兩月持平，其中北京和上海環比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環比分別下降0.2%和0.6%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

表1：2023年7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數

從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

表2：2023年7月70個大中城市二手住宅銷售價格指數

7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。

各線城市商品住宅銷售價格同比有漲有降。

7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有26個和5個，比上月均減少1個。

新房房價指數環比連續兩月下跌

7月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-0.4%。新房房價指數環比漲幅指標在連續4個月上漲的基礎上，當前出現了連續兩個月的下跌。顯然，市場面臨一定的壓力，需要各地加快優化調整政策，促進交易量和價格等指標的企穩。

從7月份一二三線城市的房價指數環比漲幅數據看，分別為0.0%、-0.2%和-0.3%；同比漲幅則為1.0%、0.2%和-1.5%。其中，三類城市均出現了房價環比下跌現象，即三類城市房價指數環比跌幅分別為-0.05%、-0.21%和-0.27%。嚴躍進認為，各個城市房價都有疲軟的壓力，說明8月份開啟的政策優化調整，必然是全面的。由于近期各地政策積極出臺，所以該數據后續依然有重新轉正的可能。

需要注意的是，7月份房價上漲的城市數量有所減少，從6月份的31個變為20個，說明各地房屋銷售遇到壓力，房價普遍以下跌為主要特征。不過從8月份各地的反饋情況看，一些地方看房數量有所增加，市場預期也在積極做調整。顯然，此類積極信號的出現，有助于重新評估房價指數走勢。當前各地政策越來越給力，客觀上也有助于促進房價指數企穩。尤其是，考慮到很多城市二季度很多需求沒有積極釋放，后續房價指數復蘇也將具有全面性，市場預期也有助于進一步扭轉和向好。

當前房價下跌力度相對大的城市普遍還是一些重點三四線城市和一些非核心的二線城市。具體城市名單看，包括宜昌、金華、惠州等三四線城市，以及南寧、鄭州、長春和大連等城市，其房價環比跌幅相對大。在此類城市中，如金華取消限售、鄭州打響救市第一槍，其都體現了各地積極穩樓市的決心和操作。嚴躍進認為，各地政策積極推進，對于此類城市房價企穩等帶來了積極的作用。而其他一些房價跌幅不是很大的城市，近期購房政策也會加快出臺，總體上都利好房地產市場的穩定發展。

7月份，全國新房銷售環比、同比分別下降46%和23.8%，出現了驟然快速下行的走勢，居民購房情緒降到階段性新低，新房案場來訪、認購均明顯下行，市場情緒持續下滑，開發商降價促銷的力度加大。整體來說，7月份新房數據和實際感受是一致的，即屬于房價指數較為疲軟的態勢。但嚴躍進認為不用太悲觀，房地產市場已經迎來了幾個好的機遇期或利好點。

第一、國家和政府關心和關注。至少政治局會議和國常會等，都頻頻提及優化調整房地產政策。所以新一輪購房政策寬松期正持續到來，對于市場交易回暖和復蘇具有積極的作用。

第二、市場價格基本調整到位。雖然房價有所調整，但是企穩復蘇基礎越來越扎實。樂觀情緒也在逐漸增強。近期福州和西安提及降低首付等做法，客觀上都讓我們看到了政策優化調整的希望。而目前房價下跌后也會逐漸見底和企穩，那么后續價格復蘇和預期轉好的可能性就會明顯增大。

第三、宏觀經濟基本面有進一步轉好的基礎。我們必須看到，確實最近房地產和宏觀經濟比較困難，但是一些樂觀因素也在增加，尤其是各地各類支持政策持續釋放。經濟基本面總趨勢向好發展，對于房地產市場的企穩也將發揮積極的作用。

一線城市繼續領跌二手房價

數據顯示，7月份，全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.5%，連續3個月環比下跌，且跌幅擴大0.1個百分點。其中，一線城市環比下跌0.8%，領跌一二三線城市，連續3個月下跌，且跌幅不斷擴大；二線、三線環比分別下跌0.5%和0.4%，均連續3個月下跌，二線城市跌幅擴大。同比方面，7月70城房價下跌3.1%，連續下跌一年半（18個月），且近期跌幅連續2個月擴大。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二手房同環比跌幅比新房大，主要在于二手房掛牌量不斷創新高，月度銷售量小于掛牌量，交易周期增加、預期下滑，導致部分房源持續降低掛牌價，以求盡快出貨。一線城市新市民、年輕人集中，受就業影響，剛需購買力弱，公共住房、租賃住房分流需求，前期投資性購房多，近期降價套現式掛牌上升，價格跌幅更大。

嚴躍進分析，目前二手房總體上呈現了跌幅擴大的態勢，說明存在較大的壓力。當然鑒于各地購房政策正持續釋放，房價指數企穩的可能性還是很大的。各地關鍵要注重“激活二手房、帶動一手房”的重要思路，把二手房穩定工作作為樓市激活的重要突破口。

從7月份房價指數環比上漲的城市數量看，繼續減少。其上漲的城市數量比較少，僅為6個。二手房當前進入到全面的、深度的、階段性的調整，這其中，關鍵在于階段性的調整。后續各地購房政策正持續發力，尤其是降低首付比例、降低房貸利率等操作正持續推進，這在很大程度上有助于降低購房成本，對于市場交易的回暖也具有積極的作用。從另外一個角度看，二手房的價格調整，也使得購置二手房的價格泡沫減少，認購性價比在增加。

從此次房價指數排行可以看出，吉林、廣州和鄭州等城市的房價指數跌幅較大，這也說明，二手房價格下跌現象，在各類城市中其實都有所存在。對于三四線城市來說，最近這兩年市場壓力總體較大，所以二手房一般很難提振。除非非常好的戶型，否則一些二手房確實會滯銷。而對于廣州來說，這也是目前大城市要解決的問題，即二手房掛牌量增加確實帶來了價格方面的壓力。嚴躍進認為，各地都要重視二手房盤活的工作，尤其是此類價格下調比較明顯的城市，要化被動為主動，積極給予二手房交易方面的支持，確保此類價格數據企穩回暖。

嚴躍進認為，二手房市場對于各地房地產總體市場已經產生了非常大的影響，各地政策調整優化，必然不能回避這些市場的問題：

1、二手房價格出現了較大的調整，但各地應該有創新思維，即這說明二手房價格泡沫減少，認購二手房的穩妥性在增加。

2、目前改善型購房需求還是很強勁的，關鍵在于，一些置換的購房者，其手上的二手房沒有脫手，二手房方面還是需要重視此類問題，要把二手房盤活作為激活新房市場的重要手段。

3、二手房方面的各類政策也要宣傳。現在各地容易產生一種誤解，即購房政策主要偏向新房，所以各類利好政策和二手房的結合，也要各地積極和主動宣傳，尤其是稅費方面的政策和貸款政策等。

二手房市場有趨穩的可能，各類市場信心也在積極恢復中，總體上后續相關價格指標有進一步轉好的預期。

對于后市，李宇嘉認為，近期市場快速下行，超出了各方預期，從7.24政治局會議開始，政策開始托底。一方面，各地積極優化調整政策，包括熱點二線城市開始下降二套房首付比例，公積金貸款額度提高。一線城市的松綁扶持政策也正在路上；另一方面，央行3個月內兩度降息，在6月份下調10個基點以后，預計本月5年期LPR再次下調10個基點，意味著按揭貸款利率將繼續下行。同時，認房不認貸的呼聲很高，有利于降低換房門檻、降低換房成本，提高房屋循環效率，從而實現托底行業和市場的目標。

責編：張騫爻