國金證券：7月新房銷售持續筑底，房貸利率有望下降
時間：2023-08-22 07:00:15
樂居財經 李禮8月21日，國金證券發布房地產行業研究報告。
行業點評
(資料圖片)
本周 A 股地產、港股地產、物業板塊均有所下跌。本周（8.12-8.18）申萬 A 股房地產板塊漲跌幅為-1.9%，在各板塊中位列第 15；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為-6.2%，在各板塊中位列第 19。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為-6.4%，恒生中國企業指數漲跌幅為-6%，滬深 300 指數漲跌幅為-2.6%；物業指數對恒生中國企業指數和滬深 300的相對收益分別為-0.4%和-3.8%。
本周土地成交規模環比上升同比下降，土地市場延續低迷趨勢。本周（8.12-8.18）全國 300 城宅地成交建面 539萬㎡，單周環比+22%，單周同比-23%，平均溢價率 5%。深圳市光明區成交首宗限售價突破 5 萬/㎡地塊。2023 年初至今，全國 300 城累計宅地成交建面 21988 萬㎡，累計同比-25%；年初至今，保利發展、華潤置地、建發房產、綠城中國、中海地產的權益拿地金額位居行業前五。
本周新房銷售同比下降，環比上升，總體成交規模維持 7 月以來的低位。本周（8.12-8.18）35 個城市商品房成交合計 287 萬平米，周環比+8%，周同比-22%。其中：一線城市周環比+26%，周同比-20%；二線城市周環比+2%，周同比-17%；三四線城市周環比+10%，周同比-64%。
本周二手房成交同環比均略有上升，總體成交規模維持低位。本周（8.12-8.18）15 個城市二手房成交合計 158萬平米，周環比+4%，周同比+1%。其中：一線城市周環比+7%，周同比-10%；二線城市周環比-5%，周同比-2%；三四線城市周環比+155%，周同比+79%（揚州市二手房成交數據出現極大值）。
7 月新房銷售持續筑底，支持性政策有望加速落地。8 月 15 日，國家統計局發布 2023 年 1-7 月份全國房地產市場基本情況：經追溯調整后，1-7 月商品房銷售額 70450 億元，同比下降 1.5%；7 月單月商品房銷售額 7358 億元，同比下降19.3%。1-7月商品房銷售面積66563萬方，同比下降6.5%；7月單月商品房銷售面積7048萬方，同比下降15.5%。8 月 16 日，國家統計局發布 2023 年 7 月份 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況：從新房價格指數看，7 月全國70 城的新房價格指數環比下跌 0.2%，連續 2 個月下跌，其中一線城市環比繼續持平，二線城市環比由持平轉為下降0.2%，三線城市環比下降 0.3%，降幅擴大 0.2 個百分點。從城市數量看，7 月有 20 城新房價格環比上漲，較 6 月減少 11 城；有 49 城環比下跌，較 6 月增加 11 城。國金證券認為銷售數據的頹勢有望促進各地支持性政策的加速落地。
MLF 超預期下調，后續五年期以上 LPR 有望跟降，房貸利率將進一步下降。8 月 15 日，央行開展 2040 億元逆回購操作和 4010 億元中期借貸便利（MLF）操作，其中 MLF 下調 15 個基點，MLF 利率降至 2.5%。由于央行最近一次調降 MLF 是在 6 月，僅兩個月后 8 月 MLF 利率再次迎來調降，間隔時間之短超出市場預期。根據“LPR=MLF 利率+加點”的傳導機制，隨著本次 MLF 利率下調，8 月的 LPR 將大概率隨之下調，對應的房貸利率亦有望進一步下降，助力降低購房成本，提振購房需求。目前金融端的支持性政策正逐步落地，后續各地有望因城施策加速出臺各類需求端支持政策，形成政策組合拳，進一步加快推動銷售市場的復蘇回升。
投資建議
日前國家統計局公布的 7 月新房銷售額、銷售面積、價格漲跌情況等數據均表現承壓。目前銷售市場正持續筑底，金融端下調房貸利率箭在弦上，更多需求端支持性政策有望加速落地。推薦重點布局優質一二線城市、改善產品占比高的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、越秀地產、綠城中國等。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約。
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