不要誤讀“房貸利率降低”！厘清三層邏輯→
時間：2023-09-08 22:10:11
存量首套房貸利率要降了！
民小生注意到，
針對各類熱點問題，
(資料圖片僅供參考)
近日，
工商銀行、農業銀行、中國銀行、
建設銀行、郵儲銀行等
已公開發布了
存量房貸利率調整常見問題解答，
涉及存量房貸利率調整范圍、
調整方式、首套房認定等眾多方面。
與此同時，
部分房地產中介、營銷機構
利用購房者的信息不對稱劣勢，
刻意夸大房貸利率降低對于樓市價格的影響，
散布非理性購房之聲，
對此要予以警惕！
首先，
我們要厘清事實邏輯！
“房貸利率降低”有三層邏輯。
第一，看清楚是首套房利率降了，還是二套房利率降了，這分別主要對應剛性住房需求、改善性住房需求。
第二，弄明白房貸利率的定價機制，是“政策下限”降了，還是“附加基點”降了，這分別對應全國政策下限、各城市政策下限。
第三，考察好不同城市的執行情況，住房信貸政策因地制宜，并非“一降全降”。
本次房貸利率降低，主要針對二套房，改善性住房需求被進一步釋放，“房住不炒”的大前提沒有變，購房者無需過度恐慌。從8月31日發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》來看，首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20個基點”，即4.0%，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60個基點”降至“5年期以上LPR+20個基點”，由4.8%降至4.4%。
本次房貸利率降低，是全國政策下限降低，不是所有城市的房貸利率“一刀切”降至全國政策下限。
本次房貸利率降低，對一線熱點城市的影響有限。盡管我國房地產市場供求關系已發生重大變化，但“房住不炒”的定位沒有變。目前，各一線熱點城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地區為例，首套房、二套房利率仍為“5年期以上LPR+55個基點”“5年期以上LPR+105個基點”，即利率為4.75%、5.25%。
兩種調整方式有何區別？
按照央行、國家金融監管總局要求，存量房貸利率調整有兩種方式，一是通過新發放貸款置換，二是協商變更合同利率。
工商銀行、農業銀行給出了相似的解釋：新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。
“對于借款人而言，由于已經明確調整后的利率水平需符合原貸款發放時的當地房貸利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區別。”兩銀行均表示，考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式，具體以后續公告為準。
厘清了邏輯
再來看同樣備受關注的
“存量首套房貸款利率調降”問題
這其中包含了兩種情況。
一是首套房利率調降。需注意，新利率不是直接降至當前的首套房利率下限，而是不低于原貸款發放時所在城市的首套房利率下限。目前，北京、上海、深圳均已發布了該城市不同時期的首套房利率下限，借款人可仔細查看、理性研判。
二是“認房不認貸”政策落地后，部分二套房貸款能夠轉認為首套房貸款，利率由此下降。目前，多家銀行已表示支持該操作，自9月25日起，借款人可向放款銀行提出申請。
由此可見，分析“房貸利率降低”問題，既要結合不同區域，也要關注差異化住房需求，既要看到普遍性，也要看清差異性，切莫人云亦云、知其然不知其所以然，更不可被促銷、搶購等聲音綁架，陷入恐慌情緒，做出非理性決策。接下來，各地要堅持“房住不炒”定位，因地制宜、實施好差別化住房信貸政策，更好滿足剛性、改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
出品：民生周刊（ID：msweekly）新媒體部
素材來源：經濟日報、中國新聞網、人民日報客戶端
責任編輯：劉燁燁
主編：崔靖芳
人民日報社《民生周刊》雜志社旗下融媒體平臺。
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