今天（9月7日），中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行發布關于存量首套個人住房貸款利率調整的公告，明確了存量首套個人住房貸款利率調整的具體標準和操作細節。

從公告內容上來看，四家給出的調整范圍和規則基本一致：

關于調整范圍——

(資料圖片)

貸款發放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當日）以前，用途為購買住宅的商業性個人住房貸款，包括普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款。

需為首套個人住房貸款，且應為按月足額償還本息的正常類個人住房貸款；如貸款處于不良狀態，須歸還積欠本金及利息后再申請調整利率。

此次公告中，各家銀行業再次重申了對于首套房“認房不認貸”的標準：除了原貸款發放時即滿足首套房標準的房貸外，符合條件的還包括房屋購買時因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在執行“認房不認貸”政策的；以及房屋購買時不是唯一住房，但后期通過交易等方式出售其他住房，該住房成為唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的；

關于調整規則——

符合要求的存量個人住房貸款，最低可調整至原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限，具體為：

1.2019年10月8日（不含當日）前發放、已按轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR不加點。

2.2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點。

3.2022年5月14日（不含當日）后發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR-20BP。

4.貸款發放時執行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日（含當日）前發放、當前執行LPR浮動利率定價且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日（不含當日）后發放執行利率不高于LPR-20BP的貸款，或當前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標準的貸款，均不進行利率調整。

關于調整方式及時間——

原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，銀行將主動統一批量調整貸款利率，調整時間為9月25日。

“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息、當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需主動向銀行申請利率調整；申請時間為2023年9月25日起。其中，2023年10月22日（含當日）前完成申請的，銀行將于2023年10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整。

客戶可在手機銀行進行“一鍵申請”，也可通過線下渠道到原貸款服務行線下申請辦理利率調整。“二套轉首套”等業務申請需客戶攜帶身份證、首套住房貸款證明等材料。

根據監管通知，客戶可采取變更貸款利率和新發放貸款置換兩種方式，這兩種方式調整的結果一致。從操作的便利性來看，后者所需的流程較多，所花的時間較長，因此有銀行表示，為方便客戶，主要采取變更貸款利率方式。如客戶需新發放貸款置換的，可于2023年9月25日起向貸款經辦行提出書面申請。

另外，農業銀行提醒：符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準的固定利率貸款或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款客戶，需申請轉換為以LPR為定價基準后，再進行利率調整；未申請轉換的，將無法辦理。

平均降幅約0.8個百分點

顯著降低財務負擔

此次國有大行集中推出存量首套個人住房貸款利率調整，自然與前期監管推出的重磅政策直接相關。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。《通知》提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人性住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

據接近監管的有關人士表示，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，利率平均降幅大約為0.8個百分點。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元，可以不用再節衣縮食提前還貸，顯著增加消費能力。

國家金融監督管理總局有關負責人表示，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

對于9月25日開始申請，有業內資深人士表示，之所以設置政策截止時間，表明這是一個階段性政策，也是為了避免后續政策動態不一致。因為如果不設置時間期限，會導致未來首套房貸款合同利率不僅基準LPR是浮動的，加點也會變化，導致住房信貸利率政策紀律有效性下降。

東方金誠發文指出，存量住房貸款利率下調一方面可以節約購房者的利息支出，有利于擴大消費和投資；另一方面為新房貸款利率調降提供空間。存量房貸利率大幅高于新房貸款利率會引發大規模的“提前還貸潮”，因此存量房貸利率高懸在一定程度上直接制約了新發放房貸利率的下調空間。本次存量房貸利率的調降有效避免了集中提前還貸，弱化了存量房貸高懸與新房貸款利率下調之間的矛盾。

在8月31日《通知》下發后，除國有大行外，多家股份行、城商行也跟進發布了關于降低存量首套住房貸款利率的公告，表示將按照通知規定，做好降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作，有效發揮金融在支持恢復和擴大消費，保障和改善民生等領域的作用。此次四大行率先發聲后，后續“加入”調整大軍的銀行將持續增加。

附：公告具體內容鏈接

·中國銀行關于開展存量首套住房貸款利率調整的公告

·中國工商銀行關于存量首套個人住房貸款利率調整的公告

·中國農業銀行關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的公告

·中國建設銀行關于明確存量首套住房貸款利率調整有關具體事項的公告

來源：中國基金報、央視新聞