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毛利率分成三部分，基礎物管、業主增值和非業主增值。

(相關資料圖)

可以看到下滑最大，拖累整體毛利率的是非業主增值，非業主增值的毛利實際只增長了5%，遠低于公司整體毛利的增長。

上半年非業主增值毛利占比從去年同期的40%大幅降低到30%，30%仍然是一個相對高的水平，但是水分已經少了很多。未來預計還會降低到25%甚至更低，但是這也意味著對毛利的拖累基本解除，因此非業主的毛利占比會趨于穩定，拖累整體毛利率也會降低。

基礎物業穩健增長，未來可以保持19-20%的毛利率。這一點問題不大。

3.業主增值服務毛利率看似大幅下降，實際上是因為爆發期的硬裝業務的毛利率只有20%，而硬裝業務的預收款已經達到15億的量級，上半年只結算了1.2億。未來穩定年結算5億（3年周期保守預計），那么就可以貢獻1億的毛利增量，相當于一個單項就可以拉動2022年毛利增長15%左右。因此業主增值要看總賬。

除了硬裝，優家業務在其實是個亮點，上半年營收增長了31%，說明在整體二手房很萎靡的上半年，濱江的租售業務市場份額是大幅提升的。

生活服務業務增長也達到19%，對比去年則是負增長。

總體看業主增值服務整體收入和毛利未來維持高速增長是可預期的。盡管業主增值的收入增速會大于毛利增速，但是算總賬增長空間依舊很大。

4.管理費用率穩定，銷售費用率大幅增長，但是依舊小于1%，費用率在行業中是斷檔的第一，這一點可以相信公司一直優秀的成本控制能力和高單價模型對費用率的降低作用。

5.源泉稅已經累計了4000多萬，業績會已經透露完成了稅務談判，意味著年底可以增厚2000多萬的利潤。分紅率依舊會是60%，考慮全年5.1-5.2億的歸母凈利潤（不考慮稅收加回），分紅率也超過了6%。考慮稅收加回，則全年可以提升3-5%的凈利潤。

5.如果觀察二手房市場，就能發現其實當前全國的核心城市二手房成交面積已經穩定并沒有下滑，而杭州二手房成交最近1個月呈現很明顯的上升趨勢，下半年地產進一步下滑的空間已經很小了，這個位置的濱江服務依舊有很高的賠率。

$濱江服務(03316)$ $碧桂園服務(06098)$