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核心觀點(diǎn)：

(資料圖片)

1、行業(yè)分化正在加劇上演，國央企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)，銷售同比率先轉(zhuǎn)正，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。保利發(fā)展、萬科前7月銷售額雙雙超過2000億元，越秀、龍湖漲勢(shì)顯著。

2、今年以來，隨著前期支持政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有所復(fù)蘇，但全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固，尤其是進(jìn)入二季度，房企銷售承壓，整體表現(xiàn)不及預(yù)期，前7月銷售額達(dá)近5年同期最低，7月單月數(shù)據(jù)更為悲觀，同環(huán)比雙雙下跌。

3、展望后市，雖然短期內(nèi)市場(chǎng)信心恢復(fù)需求一段時(shí)間，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，疊加政策端持續(xù)發(fā)力，企穩(wěn)回升局面有望在四季度呈現(xiàn)。

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榜單：保利發(fā)展、萬科、中海位居前7月銷售額TOP3，越秀、龍湖漲超60%

保利發(fā)展、萬科前7月銷售額超2000億領(lǐng)跑，越秀、龍湖漲勢(shì)強(qiáng)勁。根據(jù)50家房企2023年1-7月銷售額榜單，從規(guī)模上來看，有2家房企銷售額超過2000億元，分別為保利發(fā)展和萬科，1-7月分別實(shí)現(xiàn)2678.2億元、2259.8億元銷售額。中國海外發(fā)展、華潤置地以及招商蛇口分別以1874.2億元、1865.6億元、1524億元銷售額躋身前五，值得肯定的是，這5家房企的銷售表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，綜合能力較強(qiáng)。與此同時(shí)，有3家房企前7月銷售額低于50億元，分別為華遠(yuǎn)地產(chǎn)、景瑞控股、上坤地產(chǎn)。

從同比增速來看，50家房企中僅有13家前7月銷售額趕超去年同期，其余37家房企均呈現(xiàn)不同幅度的下滑。其中，銷售金額TOP6房企除萬科外，其余均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，近期爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)的碧桂園卻難逃下滑局面，今年前7月權(quán)益銷售金額1408.3億元，較去年同期下滑34.6%，這對(duì)于以往表現(xiàn)穩(wěn)健的碧桂園而言，確實(shí)流露出了銷售壓力正在增加。相反，作為民企優(yōu)等生之一的龍湖集團(tuán)卻呈現(xiàn)出較強(qiáng)的增長勢(shì)頭，今年前7月實(shí)現(xiàn)1101.2億元銷售額，同比漲幅高達(dá)61.1%，而且，近期龍湖還提前還清了總額17億元的債務(wù)，不僅緩解了下半年的償債壓力，還向資本市場(chǎng)展示了其良好的財(cái)務(wù)基本面，穩(wěn)健的資金運(yùn)作能力，釋放了正向積極的市場(chǎng)信號(hào)。與龍湖表現(xiàn)一樣不俗的還有越秀地產(chǎn)，深耕熱點(diǎn)城市的優(yōu)勢(shì)愈加凸顯，銷售呈現(xiàn)出較快的增長勢(shì)頭，以67.9%位于同比漲幅首位。此外，下跌房企中，約有7成房企下滑幅度超30%，其中榮盛發(fā)展、融信中國、上坤地產(chǎn)3家房企下滑較為顯著，跌幅均超70%。

從7月單月銷售額榜單來看，有10家房企7月銷售額超百億，其中，保利發(fā)展、萬科仍然位居前二，銷售額分別為310億元、220.5億元，招商蛇口以201.3億元占據(jù)榜三。上坤地產(chǎn)、景瑞控股、華遠(yuǎn)地產(chǎn)以及建業(yè)地產(chǎn)7月銷售額均低于5億元。另外，值得注意的是，淡季效應(yīng)疊加市場(chǎng)情緒持續(xù)低落，7月房企銷售更顯悲觀，同環(huán)比幾乎全員下跌。

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50家房企銷售表現(xiàn)不及預(yù)期，1-7月銷售額達(dá)近5年同期低谷

房企銷售持續(xù)承壓，單月及累計(jì)銷售指標(biāo)進(jìn)一步下行。根據(jù) 諸葛 數(shù)據(jù)研究中心選取的50家房企來看，2023年1-7月銷售金額為2.7萬億元，較去年同期下跌10.74%；銷售面積為1.62億㎡，同比下跌16.63%。從單月銷售情況來看，2023年7月銷售金額為2570.89億元，同環(huán)比分別下跌40.24%、35.79%；銷售面積為1658.05萬㎡，同環(huán)比跌超30%。今年以來，房企銷售端持續(xù)承壓，繼一季度積壓的 購房 需求釋放殆盡，二季度以來銷售復(fù)蘇明顯放緩，企業(yè)去化壓力仍然較大，前7月銷售金額及銷售面積均達(dá)到近五年同期最低，單月銷售同環(huán)比雙降。

繼“退市潮”后，近期龍頭房企碧桂園現(xiàn)金流危機(jī)以及國資房企遠(yuǎn)洋陷債務(wù)違約漩渦等再次加重了市場(chǎng)的緊張情緒，同時(shí)今年以來政策優(yōu)化隊(duì)伍持續(xù)擴(kuò)大，調(diào)整頻次也在明顯上升，但截至目前仍未見明顯積極效果，由此，不難預(yù)想到，短期內(nèi)房企銷售仍難以走出下行現(xiàn)狀。

不過，近期中央及地方，尤其一線城市表態(tài)研究部署新政策出臺(tái)，實(shí)質(zhì)性利好政策落地預(yù)期增強(qiáng)，市場(chǎng)活躍度將獲提升。但值得一提的是，在經(jīng)歷了長時(shí)間的市場(chǎng)下行影響下，市場(chǎng)信心恢復(fù)需要一定時(shí)間，本輪政策效果并不會(huì)立竿見影，中長期來看，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍然較具信心，企穩(wěn)回升局面雖遲但到，預(yù)計(jì)房企銷售大概率會(huì)在四季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。

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300億以下房企超半數(shù)，千億大型房企數(shù)量較2021年以前明顯減少

銷售主力陣營下移，300億元以下房企超半數(shù)，500-1000億的大型房企數(shù)量明顯減少。從各銷售額陣營的房企來看，2023年1-7月銷售額在1000億元以上的房企數(shù)有9家，與去年同期持平，但明顯少于2021年以前超10家以上的水平，其中保利發(fā)展、萬科、華潤置地、中海、招商蛇口以及碧桂園銷售額穩(wěn)居千億以上陣營，像融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)、綠地控股等多家房企的近兩年銷售已黯然失色，逐漸退出同期千億的陣營。銷售額在300-500億元區(qū)間的房企數(shù)較去年同期有所減少，共計(jì)減少9家，其中，500-1000億元區(qū)間的房企個(gè)數(shù)持續(xù)減少，由2021年同期17家、2022年同期11家減至今年前7月的6家。與此同時(shí)，銷售額在300億元以下的房企共有28家，包括中南建設(shè)、中梁控股、仁恒置地等，較去年同期增加9家，其中值得注意的是，像陽光城、金科、富力地產(chǎn)等這類此前處于銷售500億元以上陣營的大中型房企，由于較為缺乏前瞻性的降負(fù)債安排和合理的財(cái)務(wù)管理措施等，爆發(fā)了流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致當(dāng)前銷售持續(xù)承壓，下移至300億元陣營。

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頭部陣營房企韌性凸顯，銷售額同比率先轉(zhuǎn)正

行業(yè)集中度上升，頭部陣營房企韌性凸顯，銷售額同比轉(zhuǎn)正。從各大陣營房企銷售額占比情況來看，2023年1-7月TOP10房企銷售額占比62%，較去年同期上升10個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近五年同期占比新高；TOP11-30、TOP31-50兩大陣營房企銷售額占比均較去年同期有所下降，分別下降5個(gè)、6個(gè)百分點(diǎn)，且兩陣營銷售額占比均達(dá)近五年同期最低。整體來看，今年前7月房企銷售集中度加速上升，頭部房企銷售占比明顯提高，中小房企在行業(yè)深度調(diào)整背景下面臨著較大的生存壓力。

從各大陣營房企銷售額同比變化來看，頭部陣營房企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，銷售額同比率先轉(zhuǎn)正，中低陣營房企仍然陷于銷售下行的泥潭。數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月TOP10房企銷售額同比上升6.4%，TOP11-30、TOP31-50兩大陣營房企銷售同比均呈下滑態(tài)勢(shì)，且TOP31-50的小陣營房企的同比跌幅最大，為45.93%。由此可見，今年房企格局仍在繼續(xù)分化，頭部陣營房企憑借多年積累的營銷經(jīng)驗(yàn)與品牌影響以及優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備等，銷售韌性凸顯，中低陣營房企在布局、品牌效應(yīng)等方面競(jìng)爭(zhēng)力不足，銷售表現(xiàn)明顯遜色。

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國央企優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯，民營房企稍顯遜色

國央企優(yōu)勢(shì)凸顯，銷售同比率先轉(zhuǎn)正，且逐步縮小與民營房企銷售占比的差距。從各性質(zhì)房企銷售額占比情況來看，在近兩年市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下，國央企加速搶占市場(chǎng)份額，數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月國央企銷售額占比較去年同期上升10個(gè)百分點(diǎn)，升幅較上年擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)，與此同時(shí)，民營房企銷售動(dòng)力下降，占比由上年63%下降至53%。

從各性質(zhì)房企銷售額同比變化來看，國央企銷售動(dòng)力更為強(qiáng)勁，其實(shí)這也是在預(yù)料之內(nèi)的，主要是由于一方面國央資房企相較民營房企而言，具備融資成本較低的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定；另一方面，國央企背書，項(xiàng)目品質(zhì)及交付能力雙重強(qiáng)力保障，更受購房者青睞。與此同時(shí)，民營房企仍處于緩慢修復(fù)階段。數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月國央企銷售額較去年同期上漲14.87%，率先扭轉(zhuǎn)了去年同期下滑的局面；民企銷售額同比持續(xù)下滑，降幅為25.49%，較去年同期收窄約26個(gè)百分點(diǎn)。

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