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碧桂園的債務(wù)重組進(jìn)入到實(shí)質(zhì)階段。

8月18日晚間，界面新聞獲悉，碧桂園首支境內(nèi)債的展期方案確定，將對(duì)發(fā)行的“16碧園05”本金展期三年，每個(gè)賬戶(hù)先付10萬(wàn)，到期償付利息。具體方案為：債券本金展期三年，首付6%（到期后的第1、2、3個(gè)月分別支付2%的本金），第12個(gè)月支付10%的本金；第24個(gè)月支付15%的本金、30個(gè)月支付25%本金、第36個(gè)月支付剩余44%的本金。

碧桂園將于8月23日至25日召開(kāi)債權(quán)人線上會(huì)議。

(資料圖片僅供參考)

為了增加債券投資者信心，碧桂園為這只展期的債券提供了增信措施，增加福建龍巖，山東煙臺(tái)，江蘇沭陽(yáng)、淮安、興化等地的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押。

“16碧園05”為私募債，發(fā)行規(guī)模58.3億元，當(dāng)前債券余額為39.04億元，票面利率5.65%，到期日為2023年9月2日，發(fā)行人為碧桂園控股有限公司。

據(jù)界面新聞了解，碧桂園是綜合考慮了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和公司運(yùn)營(yíng)情況后，提出對(duì)這只債券展期3年的方案，是比較理性和符合實(shí)際的。

對(duì)比之前房企獲得通過(guò)的境內(nèi)債展期方案，部分展期年限在1-1.5年，但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未完全回暖，企業(yè)銷(xiāo)售和融資在短期內(nèi)并無(wú)實(shí)質(zhì)改善，展期年限到期后，并不能保證按期兌付，后續(xù)可能陷入了二次展期甚至三次展期談判的局面。

從效率和溝通成本上來(lái)說(shuō)，多次展期對(duì)于房企的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、資金規(guī)劃，以及對(duì)于投資人信心都不利。

在展期方案中，碧桂園會(huì)無(wú)差別對(duì)每個(gè)賬戶(hù)提前償付10萬(wàn)元。在此前房企的展期方案中，大多沒(méi)有加入這種小額兌付。但出于對(duì)中小投資者的保護(hù)，碧桂園主動(dòng)提出了這個(gè)方案，能先行保障部分個(gè)人小額投資者的權(quán)益。

與這兩年一些完成境內(nèi)債展期的其他房企相比，碧桂園此次的方案中會(huì)保證利息正常支付，而以往案例中很多把利息也都做了遞延。

根據(jù)這筆債券展期的議案內(nèi)容，碧桂園可以提前償付債券本金。這意味著，如果接下來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇好于預(yù)期，現(xiàn)金流狀況得以改善，碧桂園會(huì)進(jìn)行債券的提前償還。

這會(huì)有利于改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，修復(fù)市場(chǎng)信用并恢復(fù)公開(kāi)市場(chǎng)再融資能力。

相關(guān)分析認(rèn)為，碧桂園提出的方案，是結(jié)合對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)預(yù)期與公司償債能力相符的方案，一定程度上可以規(guī)避二次展期風(fēng)險(xiǎn)。

為了增加投資者信心，碧桂園為這只債券展期也提供了多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)的擔(dān)保增信。雖然項(xiàng)目是位于福建龍巖，山東煙臺(tái)，江蘇沭陽(yáng)、淮安、興化等三四線城市。但從區(qū)域來(lái)看，都是位于東部沿海省份、且相對(duì)較好的市場(chǎng)。目前上述項(xiàng)目均在正常銷(xiāo)售中，能保持一定的現(xiàn)金流回款，同時(shí)項(xiàng)目股權(quán)清晰，并無(wú)質(zhì)押、擔(dān)保等復(fù)雜債權(quán)關(guān)系。

碧桂園內(nèi)部人士也告訴界面新聞，這些項(xiàng)目都是剩余價(jià)值（即扣除未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、償還對(duì)外存量債務(wù)之后的價(jià)值）為正的項(xiàng)目，也是公司努力篩選出來(lái)、價(jià)值經(jīng)過(guò)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算的。

為保護(hù)投資者權(quán)益，作為增信資產(chǎn)項(xiàng)目，后續(xù)還會(huì)有第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)督，確保項(xiàng)目的盈余資金不流出資產(chǎn)包，作為對(duì)信用債償還的特定補(bǔ)充。

相關(guān)債權(quán)人告訴界面新聞，對(duì)于碧桂園提出的方案，雖然有少部分債權(quán)人對(duì)方案細(xì)則還有疑議，如希望增加首付比例。但大部分債券人考慮到市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)資金狀況，以及參考其他房企早前的展期方案后，通過(guò)的可能性較大。

如果這筆即將于9月2日到期的境內(nèi)債完成展期，對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)也能贏得喘息之機(jī)，給整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)改善和資金逐步釋放提供2-3年的空間，最終兌現(xiàn)對(duì)債權(quán)人的承諾，也能保障債權(quán)人權(quán)益。

對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，接下來(lái)更重要的任務(wù)是完成保交樓。

據(jù)此前的公告，碧桂園去年底的合同負(fù)債余額還有6600多億，據(jù)此估算，碧桂園年初時(shí)的未交付房源約為107萬(wàn)套，扣除今年上半年已交付的27.8萬(wàn)套，再加上今年的銷(xiāo)售部分，截至目前的未交付房源預(yù)計(jì)在80-90萬(wàn)套。

碧桂園今年預(yù)計(jì)的總交付量是近70萬(wàn)套房屋，與2022年基本持平。今年下半年，碧桂園的交房任務(wù)還有40多萬(wàn)套，而剩余的四五十萬(wàn)套會(huì)在未來(lái)兩年左右完成，其中大部分會(huì)在明年交付。

這意味著，今年下半年和明年將是碧桂園落實(shí)保交付的關(guān)鍵時(shí)期，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的背景下，做好保交付也是企業(yè)的首要責(zé)任。

后續(xù)隨著大量項(xiàng)目在今明兩年的逐步交付，也會(huì)有大量監(jiān)管資金逐步解凍釋放，資源錯(cuò)配的情況將在后期得到緩解，也能為碧桂園回籠不少資金，這對(duì)保障后續(xù)債券兌付也有利。

界面新聞從碧桂園內(nèi)部人士了解到，目前公司監(jiān)管賬戶(hù)資金余額，加上已售待收回樓款基本可以保障未來(lái)保交付任務(wù)的完成，但項(xiàng)目層面現(xiàn)金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后需要需優(yōu)先償還項(xiàng)目層面金融負(fù)債。

未來(lái)兩年出于保交樓需要，碧桂園大部分資金仍處于項(xiàng)目監(jiān)管戶(hù)，賬面現(xiàn)金中可自由動(dòng)用的比例極低。但隨著項(xiàng)目指逐步交付，監(jiān)管賬戶(hù)資金逐步釋放后，才有可動(dòng)用的剩余資金上流至集團(tuán)，以?xún)斶€集團(tuán)層面的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。

目前碧桂園集團(tuán)層面的現(xiàn)金資源依然非常緊張，出于對(duì)公開(kāi)債券兌付的重視及對(duì)債券投資者利益的關(guān)注，提出的首付條件是根據(jù)公司自身情況綜合考慮的，利息維持正常支付，也展現(xiàn)了誠(chéng)意度。

不同于一些資不抵債的出險(xiǎn)房企，碧桂園目前的資產(chǎn)仍足以覆蓋所有有息債務(wù)，截至去年底還有超過(guò)3000億元的凈資產(chǎn)，流動(dòng)性不足只是階段性問(wèn)題。

并且碧桂園所面臨的階段性流動(dòng)性問(wèn)題，在目前的行情形勢(shì)下也較為普遍，并非孤例。

隨著中報(bào)季來(lái)臨，今年上半年多數(shù)房企的業(yè)績(jī)都不樂(lè)觀。據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至8月4日，wind行業(yè)分類(lèi)的116家A股房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有68家披露了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中38家房企均預(yù)計(jì)虧損，其中不乏一些央國(guó)企。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，碧桂園目前的問(wèn)題，主要是預(yù)期悲觀、資產(chǎn)流動(dòng)性和和資產(chǎn)價(jià)格的問(wèn)題，并沒(méi)有做非理性的多元化經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有高資本運(yùn)作。

在當(dāng)前行業(yè)銷(xiāo)售回暖速度不及預(yù)期的情形下，短期內(nèi)房企債券集中到期產(chǎn)生的流動(dòng)性困境逐漸增多。從今年9月份開(kāi)始到年底，房企又將面臨一個(gè)債務(wù)到期高峰，能否順利渡過(guò)，需要市場(chǎng)和融資端能盡量改善。

從7月底至今，中央對(duì)樓市的定調(diào)已發(fā)生變化，政治局會(huì)議和國(guó)常會(huì)都重點(diǎn)提及優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，新一輪樓市政策寬松期正持續(xù)到來(lái)，目前核心二線城市中，鄭州、南京、廈門(mén)、南昌的樓市松綁政策已接連出臺(tái)。

在融資端，央行近期已經(jīng)超預(yù)期降息，8月份的LPR極有可能再次下調(diào)，企業(yè)長(zhǎng)期融資和居民購(gòu)房成本也會(huì)隨之下調(diào)。并且央行也再次表態(tài)要推動(dòng)房企紓困專(zhuān)項(xiàng)再貸款和租賃住房貸款支持計(jì)劃落地生效。

目前各地已經(jīng)開(kāi)始持續(xù)松綁樓市政策，到金融端支持后續(xù)落到實(shí)處，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易回暖和復(fù)蘇會(huì)帶來(lái)積極影響，仍保持正常經(jīng)營(yíng)的部分房企也能從市場(chǎng)逐步回暖中受益。