最高跌五成！寶安名校學區難逃房價“集體跳水”！
時間：2023-08-30 18:10:25
文/樂居新媒體 宗鏞
這兩個月，是小一初一報名季、中考季，作為深圳家長，學位、目標學校、師資、生源、報名人數、中考成績……不同階段不同的問題，時刻撩撥著無數家長的心思。
(相關資料圖)
關注小升初升學的家長肯定對深圳公辦“四大名校”-深中、深實驗、深外、深高級非常熟悉。
無例外這四所名校皆位于深圳關內，不少位于非核心區的家長甚至擠破頭在福田、南山、羅湖買房，只為謀得一學位。
不過對于寶安人而言，其共同認可的名校初中，那一定是：寶安中學初中部。
上次寫羅湖深中學區的時候也有粉絲建議了，今天就細聊一番。（回顧：房價最高跌3成！深中學區上演“首付消失術”）
學霸加工廠“寶中初中部”，中考成績穩居寶安第一
寶安中學初中部位于寶城20區洪浪南路，緊鄰寶安中學高中部，占地40361.2㎡，總建筑面積31077㎡，現有52個班2700多名學生，采取學區招生。
寶中初中部素來被稱為“學霸加工廠”，每年的成績都穩居寶安第一。
從寶中初中部的中考成績上看，今年寶中初中部四大錄取人數多達57人，居寶安區第一。
雖然從數據上看，寶中考入四大名校的比例較小，但其初中部沒有直屬小學、沒有掐尖擇校生，且參考人數冠絕深圳的大背景下，有這樣的成績已經難能可貴。
要知道，寶中每年至少800人報考，學生基數巨大，跟區內其他學校基本沒有可比性。
此外，還有很重要的一個原因：寶中很多學生家長為了求穩，不少人會選擇直升離家近的高中部，而不是去四大。
穩定的中考佳績，開始讓寶安的家長們盯上了寶中學位，在過去幾年房價飛速猛漲的時代，帶寶中學位的小區房價一度令人高攀不起。
最低錄取積分109.4，至少提前5年買房方可入學
在了解寶中學區房價之前，我們先了解下寶中學區范圍。
值得一提的是，今年寶中學區進行了調整。
原來的寶中學區范圍內，可以共享三所集團內的初中，參考2022年的招生計劃可見，以前在學區內可同時申請三所初中（寶中初中部、寶中外國語、寶中實驗學校）任意一所，即便積分不夠讀本部也可按第二志愿就讀外國語或實驗。
根據2023年寶安區最新學區劃分，寶中初中部與寶中外國語繼續作為共享學區，寶中實驗被劃分出去，尖崗山片區部分小區也被劃分出原學區。
原先寶中的生源是比較穩定的，隨著學區范圍內的新盤陸續入伙，報考人數增加，寶中學位開始出現緊張，于是孝德學校很快在18年投入使用了，不過二者學區范圍有點奇怪。
2023年寶安區第一學區劃分（部分）
孝德學校是單享學區，寶中是共享學區，二者有很大一塊重復，從教育局的解釋來看，目前重合區域是兩所學校都可以報的，也即孝德學區雖是單享學區，但目前也是可以申請寶中學位的，但以后就不確定了，要看來年招生范圍是否發生變化。
根據2023年寶安區初一錄取積分信息顯示，寶中初中部的最低錄取積分為109.4分，寶中外國語學校為85.5分，孝德學校為76.2分。
自寶安區取消“類別 積分”模式，寶中初中部的入學難度有增無減，在區內積分僅次于海韻學校，在學區內至少要提前5年買房方可達到積分條件。
雖然寶中初中部的學位高達800個，然而從錄取積分可看出，寶中學區的居民相對于寶中外國語及孝德學校而言，更加認可寶中初中部。
許多積分不夠的家庭，不得不被分流至寶中外國語學校、孝德學校。
圖源：深圳學位攻略
值得一提的是，寶中學區一帶屬于寶安老城區范圍，原先工業廠房較多，老小區也多，也正由于寶中學區優異及穩定的中考成績，大致寶中學位風頭蓋過地段，大家對這里的普遍認知也是寶中學位，使得寶中學區房價一度比肩寶安中心區甚至是前海。
掛牌價最高跌5成，寶中學區房價大跳水
不過隨著市場風向的變化，深圳學區房在近兩年間，成為房價下跌的重災區，據深圳中原數據顯示，寶中學區近一年半二手盤掛牌價下跌幅度高達17%，部分小區甚至跌幅高達5成。
提到寶中學區的樓盤，就不得不提到寶中學區四神盤，分別是華聯城市全景、中洲華府、中糧天悅壹號、勤誠達22世紀，這四個樓盤都靠近地鐵，周邊有中洲、勤誠達等商業，交通、教育、生活配套都很齊全。
加上寶中學區的加持，這四個盤成為寶中學區房天花板的存在。
不過即使在配套 學區加持，寶中四神盤價格也逃不過大跳水，成交價在高峰期紛紛下跌，例如中洲華府的小戶型，比成交高峰期下跌了近4成。
不過寶中四神盤的下跌，除了受到參考價及市場的影響，許多購房者在購買寶中四神盤除了地段以外，更多也是沖著寶中學位而來，然而小區距離更接近的學校是孝德學校。
這便存在學區重新劃分的風險，不過有光明深中學位事件作為前車之鑒，學區的調整勢必引來軒然大波，更何況是名聲遠揚的寶中學區。
那么當下的寶中學區房該如何買入？
寶中周邊小區情況其實和福田百花片區有點類似，周邊很多老破舊小區，不同于南山的名校都是大戶型居多，買套好點的學區房基本要上千萬，寶中和福田百花片區一樣，大小戶型、新老盤均有，購房者選擇多樣。
主打小戶型、賣學位總價較低的小區有TATA公寓、都市翠海、佳華書苑雅閣、海雅繽紛城等，很多一房一廳、單身公寓都是學位房買家的最愛，這類小戶型總價雖低，但單價都很高了。
比如都市翠海面積最小的（19㎡左右）單價曾賣到14萬 /㎡，目前參考價為10.8萬/㎡，也有部分急售的業主低于參考價出售。
小區主要優勢是地段也好，樓下就是靈芝地鐵站，靠近靈芝公園和中洲購物中心。
佳華書苑雅閣是這幾個小區里稍微好點的，2008年建成，帶電梯次新小區，主打贈送，不過毗鄰廣深高速，東北向的房子有噪音影響。
43㎡的1房1廳可以改2房；65㎡、71㎡都是2房，71㎡的可以改3房，住家和學位都很適合，目前參考價為10.03萬/㎡。
年輕剛需還可以選擇佳華書苑雅閣、海雅繽紛城、都市翠海里面的中等戶型上車。
寶雅花園、豐華苑、碧濤居、風采軒比較老，有些是樓梯房，但離學校近、單價低，以往買這里的主要都是沖學位來。
碧濤居（樂居攝于23.08）
稍微再豪一點的大戶型小區，如御景臺，鴻榮源旗下老牌豪宅，小區較大，目前參考價8萬/㎡。
御景薹（樂居攝于23.08）
還有御景臺旁邊的湖景居（只有2棟），2000年小區，大戶型居多，目前參考價7.5萬元/㎡，部分在售房源低于參考價。
湖景居（樂居攝于23.08）
恒安花園雖然離學校近，但是戶型一般，據說以前這里是刑場。
小區2004年建成，參考價為7.38萬/㎡。
恒安花園（樂居攝于23.08）
另外就是對樓齡有要求、戶型比較講究的群體，那就可以關注寶中四神盤：勤誠達22世紀、華聯城市全景、中洲華府的改善80-90多㎡的3房戶型。
華聯城市全景（樂居攝于23.08）
但是華聯城市全景、中洲華府未來學位可能存在變數，開發商賣房的時候就沒有把學位當賣點營銷，勤誠達是比較穩的。
