硬核地塊重磅登場 或將引發土拍大戰！
時間：2023-09-01 01:46:31
在無錫五批次土地掛牌中，濱湖區梁溪河板塊掛牌2幅宅地，即大成村A地塊和大成村B地塊，這兩幅地塊起拍樓面價分別為17397元/㎡、17843元/㎡，限價樓面價分別為20006元/㎡、20520元/㎡。
這兩幅地塊預計將于9月20日競拍，具體地塊質素如何呢？一起來看看。
【資料圖】
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地塊具體解析
XDG-2023-51號地塊
濱湖區梁清路與孫蔣路交叉口東南側
地塊位置：濱湖區梁清路與孫蔣路交叉口東南側
出讓面積：33605.2㎡
土地用途：居住用地
容積率：1.0-2.0
起拍樓面價：17397元/㎡
上限樓面價：20006元/㎡
起拍總價：116924萬元
建筑限高：住宅建筑≥12層，且≤18層
XDG-2023-52號地塊
濱湖區孫蔣路與仙蠡路交叉口東北側
地塊位置：濱湖區孫蔣路與仙蠡路交叉口東北側
出讓面積：31387.3㎡
土地用途：居住用地
容積率：1.0-1.8
起拍樓面價：17843元/㎡
上限樓面價：20520元/㎡
起拍總價：100809萬元
建筑限高：住宅建筑≥12層，且≤18層
這兩幅地塊相鄰，均位于濱湖區梁溪河板塊，也是城市更新的重點區域。
商業方面，地塊周邊有萬達廣場、運河外灘、湖濱商業街等成熟配套，生活方便；
交通方面，地塊周邊有地鐵2號線大王基站，且地塊周邊有梁清路、梁溪路、運河西路等城市主干道，交通便捷；
教育配套方面，周邊有青山高級中學、育英實驗小學、蠡橋小學等，教育氛圍濃厚。
此外 ，地塊距離錫惠公園、惠山古鎮等休閑配套距離較近。
整體而言，大成村A、B地塊是中心城區質素較高的住宅地塊，周邊交通、商業、教育等配套完善，且人居氛圍濃厚，地塊具備較高的開發潛力。
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地塊開發價值
作為無錫發展較早的中心城區，河埒口背山面水的地段優勢疊加完善的配套資源，土地資源日益減少，區域價值不斷被夯實。
1. 土地市場
據克而瑞數據統計顯示，近五年來，梁溪河板塊累計出讓3幅宅地。
其中2020年的郁巷地塊，成交樓面價為19542元/㎡，溢價率高達44.81%；
2022年位于濱湖區梁清路與鴻橋路交叉口西北側地塊，成交樓面價達17500元/㎡。
從土地成交現狀來看，2019年和2023年梁溪河板塊土地市場斷供；2020年-2022年，土地成交建面呈現明顯下降趨勢，隨著土地資源的逐漸減少，梁溪河板塊的土地價值不斷攀升。
2. 新房、二手房市場
由于梁溪河板塊近5年來土地市場斷供，5年僅成交3幅宅地，且其中1幅宅地也是2022年底剛剛出讓的，所以目前，梁溪河板塊新房庫存僅9.52萬方，板塊內新房市場僅2個項目在售。
信達督府天承，在售118-168㎡裝修小高層，170-235㎡疊墅房源，最新成交均價為31838元/㎡；
金地華著，在售110㎡、128㎡裝修高層，以及142㎡、151㎡裝修多層，最新成交均價為29017元/㎡；
周邊較新的二手房有華潤悅府、中城譽品，均位于地塊北側。
據貝殼數據顯示，其中華潤悅府最新掛牌均價為25011元/㎡，最近一次成交為7月12日，建面約169.07㎡的高層房源成交均價為24576元/㎡；
中城譽品最新掛牌均價為22816元/㎡，最近一次成交為8月5日，建面約87.3㎡的高層房源成交均價為24055元/㎡。
整體而言，地塊周邊在售新房項目不多，距離項目較近的就是金地華著，項目體量較小，預計待該地塊開盤入市，按照正常去化流速，金地華著項目基本處于銷售尾聲；項目周邊二手房較多，但基本都是高層產品，與該地塊產品定位差異較大。
作為無錫中心城區重要的板塊，周邊配套齊全，人居氛圍濃厚，該板塊品質改善需求旺盛，未來或將隨著河埒口城市更新的步伐而不斷增加。
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地塊建設要求
兩幅地塊相鄰，且土地出讓金、建設期限、建筑限高等部分要求相同。
1. 土地出讓金
第一期：50%，自簽訂出讓合同之日起一個月內支付；
第二期：50%，自簽訂出讓合同之日起四個月內支付。
2. 建設期限
自交地之日起 12 個月內開工，自開工之日起36個月內竣工。
3. 建筑限高
住宅建筑≥12層，且≤18層
4. 其他要求
地塊要求現代簡約風格，以淺色系為主，淡雅建筑色彩；
住宅建筑外墻主體宜采用一體板、石材或同等品質材料。
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總結
綜合來看，梁溪河板塊配套完善，發展較為成熟，再加上河埒口城市更新的不斷提升，該板塊品質改善需求旺盛。從土地價值和新房市場來看，大成村A、B地塊前景可觀。
值得注意的是，今年2月的城市推介會上，濱湖區政府與上海旌茂置業有限公司簽訂了關于《大成村A、B塊戰略合作協議》。那么，該幅地塊是否已被提前鎖定呢？讓我們拭目以待。
注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考。
