3部門放大招認房不認貸：房價到底是漲，還是跌？
時間：2023-08-29 12:21:47
8月25日下午，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局近日聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
三部門宣布的核心內容就一個：認房不認貸的政策，官宣落地！
(資料圖)
其實早在7月24日的政治局會議上，就已經發出信號：
適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
之后的7月27日住建部召開的座談會上，再次強調：
大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
時隔一個月，“靴子”終于落地。
這份通知的原文中明確了一段話：
居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
一句話解釋就是：無論你有無房貸，是不是已經還清，只要在你想買房的城市名下沒有房產，均可按照首套利率去申請房貸。
目前，將享受到這個政策的群體將是以下兩類：
一類是以改善性需求為主的換房者，另一類是打算在其他城市定居的剛性住房需求人群。
理解這個政策的利好，得先知曉之前全國普遍執行的“認房又認貸”政策。
根據城市研究室統計，目前執行“認房又認貸”的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，及成都、西安等十余個核心二線城市。
重點城市當前執行的限貸政策
在此之前，“認房又認貸”政策可以說一直是套在眾多購房者脖子上的枷鎖，更是讓樓市始終掀不起波浪的重要原因。
按照“認房又認貸”政策規定：任何居民只要在本地購買過房產并辦理過貸款，如果打算舊房置換新房，哪怕名下已經還清貸款或者房產已脫手，也按二套房購置算，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。
同時，很多城市的新居民如果想在當地買房定居，本地無房但只要在其他城市（如原籍地）有貸款購房情況的，即使貸款還清，也無法享受購買首套房的優惠。
但按照最新“認房不認貸”政策，任何購房者即便在外地有住房或貸款，那么異地購房均可享受首套房優惠。
此外，此次政策將“以家庭為單位”來認定首套房產，調整到“家庭成員為單位”，也意味著政策執行城市可以有更多實施標準可以靈活操作。
目前，這項政策已經被納入“一城一策”工具包，每座城市可以根據自己需求去選擇用或者不用。
這里需要注意兩點：
假如你在老家或者其他城市有房，但在你想購買房產的城市名下沒有房產，是可以按照首套利率去申請房貸；但這個辦法只適用于“異地購房”，假如你在當地無論是個人，還是以家庭或夫妻等形式擁有房產，則不能在當地享受首套房利率購房。
換句話說，哪怕你在老家或者其他城市有房，只要在你想買房的城市名下沒有房產，那就可按照首套利率去申請房貸。
想象一下，原先買不了“北上廣”的房子，現在不僅能買，還能以三成首付買，這是多么令人振奮的消息。
舉個例子來說，你在老家有房產，但你又打算在一線城市安家落戶，那之前“認房又不認貸”時期，二套房的貸款利率和首付都很不劃算。
比如北京，目前首套房房貸利率約為4.75%，二套房房貸利率約為5.25%，兩者利差為0.5%，這意味著二套房首付比例要比首套房要高出至少30%。
很多一線城市，在“認房不認貸”背景下，二套房首付幾乎在五至七成，相當于一套500萬的房子，購房者的首付至少需要支付250萬元，可一次性能拿出這么多錢的家庭實際并不多。
拿深圳來說，購首套房，如果無房無貸，首付三成；如果無房有貸款記錄，首付五成。也就是說，只要你在老家買過房，又想在深圳買房，首付就是50%起步。
如果貸款利率高點，拉長到30年影響，或許很多人勉強可以承受；可首付憑空多了100-200萬，這對大多數家庭幾乎是無法逾越的門檻。
但是現在就不同了，“認房不認貸”政策如果正式推行，則二套房的首付基本都在三成左右，500萬房子的首付款只需150萬左右，這對任何購房者都肯定是“擋不住的誘惑”。
那么，這項樓市新政此時出臺，背后有何深意呢？
2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，多地明確二套房認定以家庭為單位，執行“認房又認貸”的原則。
這項政策主要是為了抑制樓市里的“炒房客”利用貸款優惠來購買二套房，并在當時起到了一定作用。
但是隨著市場監管的放松，除了部分一線城市依然執行“認房又認貸”政策，不少二、三線城市實際操作時，已經有名無實。
直到2016年，各地重新執行“認房又認貸”政策，無論是投資還是改善性住房需求又一次被遏制，而且隨著之后公積金貸款收緊，“房住不炒”成為主基調，一直是大多數城市的“樓市紅線”。
雖然這兩年內，各地因城施策政策持續加碼、降低首付比，但在“認房又認貸”政策以及居民消費力不足等背景下，全國平均首付比（房地產銷售資金來源中定金與預收首付款的比例）下降速度明顯慢于上一輪地產政策寬松周期。
在我國兩輪房地產市場調控周期中，“認房又認貸”政策作為一項嚴控政策，有效地抑制了市場的炒房行為；可當市場低迷時，取消“認房又認貸”政策又成為樓市的一劑“回春藥”。
不僅如此，原本希望穩定樓市，減輕地產投資下行壓力的這項政策，其實銀行也并不買賬。
自去年年底以來，全國房貸余額連續下行，對銀行資產質量造成一定沖擊，銀行只能通過降低利率進行應對。比如今年上半年，廣東（不含深圳）商業銀行新發放小微企業貸款加權平均利率4.04%，比上年同期下降0.31個百分點；其中，個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點。
“認房又認貸”政策本意是抑制炒房，但也傷害了很多真正的剛需。要知道，在所有貸款中，房貸才是優質資產，銀行始終希望樓市能有相關利好政策出臺，繼續穩定房貸和資產價格。
不得不說，“認房不認貸”是個好政策，可惜出來得有點晚。
由于如今的經濟下行，諸多城市房價都已跌入警戒線之下，甚至還在以各種名義悄悄降價銷售新房，但收效甚微。
有人可能要問了，那這個政策對我們普通人來說，到底有啥好處呢？
不客氣地說，對于沒錢買第一套房，也沒任何改善性需求的群體來說，這個政策看看就算了。
但是對很多改善性住房需求的群體，特別是已經決定在一線城市定居，要為孩子未來教育考慮的家庭來說，這個政策可謂正逢其時。
過去很多在“北上廣”打拼的人，其實很希望在當地擁有一套屬于自己的住房，可苦于老家或其他城市已經購房，使得二套房置換門檻太高。
現在不一樣了，如果資金不足，可以考慮將其他城市賣掉，選擇在自己定居城市買房子，不僅可以享受三成首付比例，還有比過去更低的房貸利率。
也不要糾結賣了舊房子是否不合算，畢竟一線城市房子相對升值空間大，等到行情回暖時，虧掉的幾乎都都能補回來。
需要提醒一點，結合近二十年的一線城市的房價變化，任何上漲周期，都是從首付比例降低開始的。
現在，相信大家最關心的就是，一線城市能否跟隨政策，實施“認房不認貸”？
很多改善性購房者最大的困惑，就是如何在當前行情不景氣背景下，快速出手自己的房子，并且能最大限度保證自己利益。
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根據城市研究室統計，目前北京、上海兩地的首付比例居全國榜首，分別為40%和35%，比如沈陽、鄭州等弱二線城市首付比僅為20%左右。
顯然，城市層級越高，首付比例越高。
住房貸款利率則與LPR（貸款市場報價利率）有關。隨著6月20日中國人民銀行公布一年期LPR為3.55%，五年期以上LPR為4.2%，均下降10個基點，首套房和二套房貸款利率也在不斷下降。
這也意味著，參考于5年期以上LPR利率，我國首套房首付比例在30%的城市其實都有較大下調空間。
從城市角度來說，實施“認房不認貸”是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率，不僅吸引更多剛性需求群體提早入市，同時也降低了所有群體的整體全周期購房成本。
不過，北京、上海、廣州、深圳并沒根據這項政策立即發聲，相信也是存在一些顧慮。
沒辦法，作為最主要的一線城市，這四座城市可謂“牽一發而動全身”，影響力太大。
其中一個關鍵因素是，最近一線城市樓市依然堅挺，有壓力，但不算大。
國家統計局數據顯示，7月份，一線城市新房銷售價格環比連續兩個月持平。其中，北京、上海環比分別上漲0.4%和0.2%；廣州、深圳環比分別下降0.2%和0.6%；二手房方面，一線城市銷售價格環比下降0.8%，降幅比6月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州、深圳環比分別下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。
既然壓力不大，上述城市肯定想先觀望下，再商量下如何應對。畢竟大家不僅是中國城市的“大佬”，更是樓市政策的風向標，責任重大。
至于這次“認房不認貸”政策，重要的是尺度得拿捏好。尺度太小，既不符合中央精神，自己也沒啥好處；尺度過大，那“房住不炒”原則還要不要堅持？會不會因為這項政策，再度令樓市陷入“一管就死，一放就亂”的窘境？
從目前局面看，這些城市有可能會放開曾經社保滿5年購房要求，也更可能放開城市外圍區域的限購措施，這些都是既實際又不至于傷筋動骨的選擇。
何況僅僅是認房不認貸，只能起到市場推動作用，想真正刺激市場迅速作出反應，就必須根據各自實際情況，配套限購放松措施。
如果要繼續擴大“認房不認貸”的政策影響力，不僅是一線城市需要配合，樓市稅收的配套措施也必不可少。
根據城市研究室預測分析：“樓市稅收這塊，未來很有可能是優化調整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準，同時可以將熱門城市增值稅免征期從5年回到2年，從而降低住房交易成本。”
只有這一系列的“組合拳”打出來，真金白銀地誘惑下，購房者才有可能從觀望到心動，直至行動。
基于上述所說，城市研究室給的建議是，如果是希望二線城市換一線城市、或者是小面積剛需置換改善戶型，可以抓緊實施了；如果是想買房，又是一線城市的，可以重點評估下自己的承受力，能拋就拋吧。
任何政策落地到紅利期退潮，都是由一線城市開始，改善性住宅入手，然后再一點點向下推進，往往過了這個村就沒那個店了。
假如只是單純需要買房，也不差這段時間，可以再等等，后面包括稅收等政策都或許有變動，說不定可以省下一大筆錢。
因此，二套房“認房不認貸”政策能否真正發揮效應，還有待觀察。
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