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對(duì)于市場(chǎng)比較期待的LPR數(shù)據(jù)，并沒有給大家驚喜，反而會(huì)有一些小失落。

一、LPR對(duì)稱下調(diào)10BP，沒有驚喜

（一）2023年6月20日09：15，1年期與5年期以上LPR公布，分別下調(diào)10BP至3.55%和4.20%，幅度和7天OMO利率、1年期MLF利率以及SLF利率保持一致，沒有超出市場(chǎng)預(yù)期，即1年期與5年期以上LPR沒有出現(xiàn)超預(yù)期的非對(duì)稱式調(diào)整（5年期以上LPR也沒有如市場(chǎng)預(yù)期那樣大幅下調(diào)15BP）。

(相關(guān)資料圖)

所以我們看到，LPR調(diào)整后，市場(chǎng)反應(yīng)并不積極，房地產(chǎn)股票均出現(xiàn)明顯下挫。

（二）本次LPR調(diào)整意味著，自2022年8月22日以來，時(shí)隔10個(gè)月后，LPR重新邁入調(diào)整通道，且目前看這一通道仍在開著，即不排除后續(xù)LPR再次下調(diào)。

（三）本次LPR調(diào)整后，5年期與1年期LPR的利差以及1年期LPR與1年期MLF利率的利差均分別繼續(xù)保持在65BP和90BP的空間上，體現(xiàn)出政策層面對(duì)利差空間的呵護(hù)。

（四）除房貸利率下調(diào)外，1年期LPR下調(diào)10BP也意味著新發(fā)放貸款利率亦會(huì)繼續(xù)下行，即前期存款利率下調(diào)一定程度上在貸款端得到了體現(xiàn)，銀行從央行得到了多次好處，最終都要通過貸款端讓利于實(shí)體。

二、LPR調(diào)整意味著理論上首套與二套房貸利率的“全國(guó)底”分別降至4%和4.80%

（一）2019年8，中國(guó)人民銀行發(fā)布16號(hào)公告，明確自2019年10月8日起，首套與二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率分別不得低于相應(yīng)期限LPR及相應(yīng)期限LPR率加60個(gè)基點(diǎn)，商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

（二）不過2022年5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房首套住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)（2022）115號(hào)）對(duì)上述規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整，即首套房貸利率的下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率不變。

這意味著，本次LPR調(diào)整后，首套與二套房貸利率的下限將分別降至4%和4.80%。

三、本次LPR調(diào)整只是順勢(shì)而為：目前主要城市的首套房貸利率已經(jīng)降至4%附近

根據(jù)貝殼研究院公布的數(shù)據(jù)，目前103個(gè)重點(diǎn)城市的首套房貸利率已經(jīng)降至4%，達(dá)到前文提及的“全國(guó)底”，而實(shí)際上自今年2月以來首套房貸利率已經(jīng)由4.10%累計(jì)下調(diào)10BP，這意味著主要城市的首套房貸利率已經(jīng)早于本次LPR調(diào)整之前（自2022年11月以來）便已突破了先前的“全國(guó)底”，因此可以說本次LPR調(diào)整只不過是順勢(shì)而為而已。

四、不要多想，房貸利率下調(diào)只是為了“保交樓”

（一）從央行公布的LPR調(diào)整結(jié)果以及103個(gè)重點(diǎn)城市的房貸利率來看，房貸利率下調(diào)的真正用意是為了“保交樓”。一個(gè)典型的例證是，自2022年10月以來103個(gè)重點(diǎn)城市的二套房貸利率始終保持在4.91%的水平上，而同期首套房貸利率累計(jì)下降15BP，這意味著通過降低首套房貸利率鼓勵(lì)購(gòu)買以新房為主的首套房是政策鼓勵(lì)及努力方向。

所以與之相對(duì)應(yīng)的是，市場(chǎng)上有些投資者比較看好地產(chǎn)行業(yè)的“竣工端”，但這種觀點(diǎn)值得商榷，短期內(nèi)沒有住房消費(fèi)支撐的“竣工端”并不牢固。

（二）本次首套與二套房貸利率的“全國(guó)底”同步下調(diào)10BP意味著，那些已經(jīng)擁有首套房的市場(chǎng)主體也被鼓勵(lì)加入到支持“保交樓”的隊(duì)伍中，以釋放其“需求”。

這就像汽車行業(yè)中的一句話“汽車消費(fèi)要靠中老年人，年輕人是靠不住的”，地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”同樣如此。

（三）那究竟什么樣的“房貸利率調(diào)整”才不僅僅是為了“保交樓”呢？很顯然，存量房貸利率調(diào)整才是。目前首套房貸利率與二套房貸利率下限已經(jīng)分別移至4%和4.80%，但在2020年之前購(gòu)房的那批人仍有很多在承擔(dān)“5%以上”的房貸利率成本，這在一定程度上嚴(yán)重限制了其消費(fèi)能力。不過，存量房貸利率的調(diào)整顯然并非易事，會(huì)面臨商業(yè)銀行在內(nèi)的較多阻力（包括合規(guī)方面）。

五、各地可以“因城施策”：大部分城市的首套房貸利率會(huì)逐步移至4%以下

（一）前文之所以稱4%和4.80%為首套和二套房貸利率的“全國(guó)底”，原因是各地還可以根據(jù)自身實(shí)際情況，在全國(guó)底的基礎(chǔ)上“因城施策”。也即目前房貸利率、首付比例的確定，采用全國(guó)、城市、銀行三層定價(jià)機(jī)制，每一層的變化都有可能引發(fā)具體利率變動(dòng)，這就意味著房貸利率從全國(guó)到地方，實(shí)際上是在執(zhí)行因城施的差異化原則。具體看，

1、金融管理部門通過5年期以上LPR在全國(guó)層面給出房貸利率的（姑且稱之為“全國(guó)底”），如目前首套房利率的底為“5年期以上LPR-20BP”，二套房利率的底則為“5年期以上LPR+60BP”。這里的“全國(guó)底”為不能突破的下限。

2、各地方在堅(jiān)持因城施策這一原則的基礎(chǔ)上，決定在“全國(guó)底”的基礎(chǔ)上加多少基點(diǎn)或不加，姑且稱之為“地方底”。

3、各銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)、監(jiān)管指導(dǎo)、客戶資質(zhì)等因素，自主決定在“地方底”的基礎(chǔ)上加多少基點(diǎn)或不加。

（二）特別是，2022年9月與12月，央行與原銀保監(jiān)會(huì)連續(xù)發(fā)布兩份文件，允許部分城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性放寬首套房貸利率下限。這意味著，部分“去庫(kù)存”壓力較大的城市在房貸利率上有更多靈活度。具體看，

1、2022年9月29日，央行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確以下政策調(diào)整要求：（1）對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；（2）上述條件的城市政府可自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

2、2022年12月30日，央行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，明確（1）自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估；（2）對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；（3）對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

（三）從這個(gè)角度看，4%的首套房貸利率下限在大部分城市守不住，所以未來首套房貸利率逐步移至4%以下應(yīng)是比較明確的。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年5月70個(gè)大中城市新建與二手住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況，意味著“去庫(kù)存”壓力已有蔓延之勢(shì)。

1、就新房住宅來看，有24個(gè)城市回落，回落城市數(shù)量環(huán)比增加17個(gè)，分別為長(zhǎng)春、南京、廈門、鄭州、深圳、昆明、重慶、唐山、包頭、丹東、無錫、溫州、贛州、濟(jì)寧、岳陽(yáng)、常德、惠州、桂林、南充、遵義。

2、就二手住宅來看，回落城市數(shù)量達(dá)到55個(gè)，環(huán)比增加21個(gè)，分別為北京、濟(jì)寧、杭州、武漢、重慶、惠州、岳陽(yáng)、西安、哈爾濱、唐山、寧波、錦州、牡丹江、南寧、貴陽(yáng)、平頂山、濟(jì)南、丹東、襄陽(yáng)、廣州、九江、銀川、包頭、深圳。

可以看出，二手住宅價(jià)格的壓力更大，新房與二手房之間出現(xiàn)分化，表明市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期在進(jìn)一步走弱，其消費(fèi)品屬性更強(qiáng)，投資屬性減弱。

六、LPR調(diào)整的背景：地產(chǎn)行業(yè)的困境有所加劇，但料本次調(diào)整對(duì)解決困境意義不大

（一）本次LPR調(diào)整的背景之一是，前期地產(chǎn)行業(yè)銷售端的修復(fù)似乎已經(jīng)開始按下暫停鍵，保交樓工作也開始面臨問題，地產(chǎn)行業(yè)投資端、新開工、施工等領(lǐng)域均面臨較大問題，且困境有所加大。例如，今年1-5月，商品房銷售額同比增長(zhǎng)8.40%，環(huán)比下降0.40個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，今年1-5月商品房銷售面積同比下降0.90%（收窄幅度擴(kuò)大0.50個(gè)百分點(diǎn)），顯然出地產(chǎn)行業(yè)銷售端在一季度好轉(zhuǎn)后，5月重新轉(zhuǎn)弱。

再比如，地產(chǎn)行業(yè)的其它指標(biāo)呈現(xiàn)出更多問題，今年1-5月施工與新開工面積累計(jì)同比分別下降6.20%和22.60%（較1-4月分別擴(kuò)大0.6和1.4個(gè)百分點(diǎn)），反映出當(dāng)前施工與新開工動(dòng)力仍顯不足。

（二）不過，筆者認(rèn)為，本次LPR調(diào)整對(duì)解決地產(chǎn)行業(yè)的問題幫助不大，效果應(yīng)不會(huì)理想。這主要是因?yàn)椋瑢?dǎo)致當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)困境的根本原因是市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面預(yù)期偏弱、信心不足，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期更是降至冰點(diǎn)，短期內(nèi)政策面與市場(chǎng)面均很難改變。因此，在經(jīng)濟(jì)基本面向上的過程中，LPR調(diào)整也許能夠起到“去庫(kù)存”的作用，但在下行且會(huì)持續(xù)的大背景下，LPR調(diào)整只能起到“治標(biāo)不治本”的作用，甚至連“治標(biāo)”的作用也起不到。