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本報(bào)記者 張漫游 北京報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

8月16日上海市房屋管理局印發(fā)《上海市住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)管理規(guī)定》；《深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》于近日實(shí)施……為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，多地出臺(tái)了相關(guān)政策。

面對(duì)龐大的市場(chǎng)需求，銀行也加緊了在住房租賃市場(chǎng)的布局。日前，中國(guó)人民銀行亦提出，接下來(lái)要穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪建議，銀行可以從三條路徑發(fā)力:一是加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；二是拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道；三是要加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等。

布局2萬(wàn)億市場(chǎng)

日前，貝殼研究院發(fā)布的《2023中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)》顯示，上半年重點(diǎn)40城租賃市場(chǎng)熱度同比提升，35個(gè)城市市場(chǎng)熱度同比升溫。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，春季返工季、畢業(yè)季兩個(gè)租賃市場(chǎng)旺季如期而至，租賃市場(chǎng)熱度在6月達(dá)到上半年峰值。

“近年來(lái)，以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但居民住房問(wèn)題仍然有待改善，尤其是中低收入人群的住房問(wèn)題較為突出，部分居民住房問(wèn)題仍然沒(méi)有得到解決。”興業(yè)銀行青島分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，住房租賃市場(chǎng)滯后于銷(xiāo)售市場(chǎng)，健康完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是銷(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)協(xié)同穩(wěn)健發(fā)展，房屋買(mǎi)賣(mài)和房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大部分，相輔相成，相互支撐，才能解決好居民“住”的問(wèn)題。“此外，在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，租賃關(guān)系較不穩(wěn)定，承租人處于弱勢(shì)地位，租賃權(quán)益得不到保障；在供應(yīng)主體方面，私人租賃多，機(jī)構(gòu)租賃少，機(jī)構(gòu)租賃規(guī)模占比較低。”

住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的背后蘊(yùn)含著大量的金融需求。

關(guān)榮雪總結(jié)道，由于租賃住房的投資回報(bào)周期一般較長(zhǎng)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金投入需求較大，特別是對(duì)那些自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然需要金融端資金投入的支持，而且當(dāng)前保障性租賃住房供應(yīng)及建設(shè)工作穩(wěn)步推進(jìn)，租賃住房配套建設(shè)的要求也逐步提高，完整的住房租賃金融支持體系需加速形成；同時(shí)，對(duì)于租賃群體來(lái)說(shuō)，支持提取公積金支付房租等支持政策的覆蓋與落實(shí)范圍也有待進(jìn)一步擴(kuò)大。

“住房租賃市場(chǎng)具有低成本融資需求，目前租賃市場(chǎng)屬于長(zhǎng)期持有且重資本投入的行業(yè)，行業(yè)回報(bào)率較低，能夠負(fù)擔(dān)的融資成本有限。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向記者補(bǔ)充道，另外是需要退出通道。“雖然租賃住房通過(guò)REITs退出已有先例，但門(mén)檻較高，大部分項(xiàng)目有證券化的需求。”

我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，目前，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模已近2萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)未來(lái)5～10年，租賃市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，整體預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模在2030年將突破3萬(wàn)億元。

為滿足住房租賃資金需求，監(jiān)管層推出了支持政策。今年1月，中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，支持相關(guān)金融機(jī)構(gòu)于2023年年底前，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款。根據(jù)中國(guó)人民銀行近期指示，接下來(lái)也要穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地。

同時(shí)，2023年上半年，中國(guó)人民銀行、原中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《征求意見(jiàn)稿》”），為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

銀行層面也有諸多積極舉措。如2017年中國(guó)建設(shè)銀行推出住房租賃戰(zhàn)略，經(jīng)過(guò)6年時(shí)間推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略的探索實(shí)踐，覆蓋股權(quán)投資、融資支持、管理運(yùn)營(yíng)、REITs發(fā)行的“投融管退”住房服務(wù)新體系。其中，在融資環(huán)節(jié)，截至2023年5月，該行公司類(lèi)住房租賃貸款余額超2900億元，支持住房租賃企業(yè)超1500家，支持籌集小戶(hù)型、低租金房源超100萬(wàn)套（間）。在管理環(huán)節(jié)，建信住房“CCB建融家園”平臺(tái)的企業(yè)用戶(hù)達(dá)1.6萬(wàn)戶(hù)，個(gè)人用戶(hù)超4600萬(wàn)戶(hù)。建信住房管理的“CCB建融家園”長(zhǎng)租社區(qū)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)超過(guò)200個(gè)，并支持住建部門(mén)打造的全國(guó)保障性租賃住房App在200余個(gè)城市上線，公租房App推廣至100余個(gè)城市。

記者從興業(yè)銀行青島分行了解到，針對(duì)不同租賃業(yè)務(wù)場(chǎng)景，提供新建類(lèi)貸款、購(gòu)置類(lèi)貸款、裝修改造類(lèi)貸款等六大產(chǎn)品；同時(shí)，為保障性租賃住房主體提供債券承投、私募永續(xù)債等投行服務(wù)，拓寬融資渠道。截至7月末，該分行住房租賃貸款余額28.16億元，較年初新增24.79億元。

興業(yè)銀行青島分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，《征求意見(jiàn)稿》等政策進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持力度，有利于拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項(xiàng)目更能夠“算得過(guò)來(lái)賬”，從而提升住房租賃企業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)積極性，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速健康發(fā)展。

吸引社會(huì)配套資金

談及金融機(jī)構(gòu)深入住房租賃市場(chǎng)時(shí)需要解決哪些問(wèn)題，關(guān)榮雪認(rèn)為，一是要通過(guò)引入多種金融產(chǎn)品，為租房群體提供更多的金融支持，以緩解居民尤其是青年人群租房難壓力；二是適度減輕租戶(hù)或租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本壓力和提高租房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性；三是加快保障性租賃市場(chǎng)的供應(yīng)與建設(shè)工作，推動(dòng)“租購(gòu)并舉”。

從建設(shè)銀行的創(chuàng)新實(shí)踐看，在股權(quán)投資環(huán)節(jié)，2022年該行獲批設(shè)立國(guó)內(nèi)首支住房租賃基金——建信住房租賃基金，用于收購(gòu)房企自持住宅、商辦物業(yè)、低成本租賃用地項(xiàng)目等存量資產(chǎn)并改造為租賃住房。截至2023年5月末，建信住房租賃基金已簽約收購(gòu)協(xié)議項(xiàng)目20個(gè)，總資產(chǎn)規(guī)模87億元，并與萬(wàn)科集團(tuán)及北京、重慶、天津等地主體設(shè)立子基金4支。在融資支持環(huán)節(jié)，該行針對(duì)住房租賃行業(yè)特點(diǎn)優(yōu)化貸款產(chǎn)品和服務(wù)，滿足住房租賃項(xiàng)目建設(shè)、收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)全周期融資需求。在管理運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，該行依托線上平臺(tái)系統(tǒng)及線下長(zhǎng)租社區(qū)場(chǎng)景，提升客戶(hù)觸達(dá)和金融服務(wù)能力。在REITs上市環(huán)節(jié)，積極參與保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)，配套提供多元化服務(wù)。

關(guān)榮雪認(rèn)為，針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新，主要可以從三條路徑發(fā)力：一是加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新；二是拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券等；除此之外，也要加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等。

“住房租賃市場(chǎng)主要是圍繞投、融、建、管、退五個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行，因此需要?jiǎng)?chuàng)新政策支持力度。由于建設(shè)成本高，可以考慮政策支持盤(pán)活存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)租賃的方式，降低建設(shè)成本；同時(shí)，也要加大政策專(zhuān)項(xiàng)基金的投入力度，吸引社會(huì)配套資金。在資產(chǎn)證券化方面，需要加快推進(jìn)的進(jìn)度，并不斷完善我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)，考慮到現(xiàn)實(shí)運(yùn)營(yíng)期限較長(zhǎng)，可以考慮配套的Pre-REITs 的模式。”宋紅衛(wèi)建議道。

（編輯：朱紫云 校對(duì)：劉軍）