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“保交樓”是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的一次大考，其離不開保交樓的責(zé)任主體，更離不開資金支持。近期，出于“保交樓”以及債務(wù)等考慮，在行業(yè)并購(gòu)降溫的同時(shí)，股東間轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的事件頻繁出現(xiàn)。其中，一日內(nèi)，綠城20.72億元收購(gòu)合景泰富3個(gè)項(xiàng)目股權(quán)；首開股份8億元收購(gòu)了福州榕耀之城項(xiàng)目的67%股權(quán)。

值得關(guān)注的是，在AMC（資產(chǎn)管理公司）廣泛參與項(xiàng)目紓困的背景下，與AMC合作是代建企業(yè)拓展業(yè)務(wù)的重要方向之一。而AMC聯(lián)手代建企業(yè)更有助于項(xiàng)目的紓困及保交樓。

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在行業(yè)并購(gòu)降溫的同時(shí)，股東間轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的事件頻繁出現(xiàn)。資料圖片

綠城近21億收購(gòu)合景泰富3個(gè)項(xiàng)目股權(quán)

8月15日，綠城中國(guó)控股有限公司公告稱，再向合景泰富收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)。公告顯示，綠城中國(guó)旗下公司向合景泰富旗下的公司收購(gòu)杭州致延投資公司50%股權(quán)，代價(jià)為11.77億元。杭州致延投資旗下的項(xiàng)目公司，主要從事杭州春來曉園項(xiàng)目的開發(fā)。該項(xiàng)目總建筑面積為19.29萬平方米，這是綠城與合景泰富合作開發(fā)的項(xiàng)目。

同在8月15日，綠城向合景泰富收購(gòu)蘇州朗月濱河雅苑、明月濱河項(xiàng)目公司的股權(quán)，總代價(jià)8.95億元。為此合景泰富估計(jì)收益200萬元。這也意味著，一天內(nèi)，綠城中國(guó)以20.7億元收購(gòu)了合景泰富3個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，而這三個(gè)項(xiàng)目此前均為雙方共同開發(fā)的項(xiàng)目。

近期，類似收購(gòu)頻繁出現(xiàn)。比如8月12日，首開股份發(fā)布關(guān)于擬收購(gòu)寧德融熙67%股權(quán)及相應(yīng)比例債權(quán)的公告。首開股份暫定以8億元價(jià)格收購(gòu)中航信托所持有的寧德融熙67%股權(quán)及中航信托對(duì)寧德融熙享有的債權(quán)約1402萬元。

這筆交易涉及的項(xiàng)目是首開股份與融創(chuàng)中國(guó)合作開發(fā)的福州榕耀之城。項(xiàng)目公司寧德融熙100%股權(quán)的登記股東為中航信托，其中33%股權(quán)為中航信托代融創(chuàng)中國(guó)子公司持有，剩余67%股權(quán)因融創(chuàng)中國(guó)與中航信托的投融資安排已轉(zhuǎn)讓給中航信托。

不僅8月份這一特征明顯，據(jù)中指研究院發(fā)布的7月并購(gòu)月報(bào)顯示，從交易標(biāo)的物業(yè)類型看，7月房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易以地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主，主要表現(xiàn)為項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，披露的交易規(guī)模占該月披露交易規(guī)模的50.5%。

股東間轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，大部分是出現(xiàn)債務(wù)的考慮。其中，此次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的合景泰富在公告中表示，出售事項(xiàng)有助于集團(tuán)退出項(xiàng)目、妥善處理相關(guān)債務(wù)事宜，以及減少集團(tuán)整體未結(jié)清債務(wù)余額，此次出售的全部金額將用作抵銷貸款。

此外，融創(chuàng)中國(guó)也表示，出售事項(xiàng)的代價(jià)將全部用于解決其與中航信托的債務(wù)問題。

7月收并購(gòu)交易減少，房企資金承壓

房企間的收并購(gòu)可以使得資產(chǎn)變現(xiàn)，成為房企融資的渠道之一。不過，據(jù)上述7月并購(gòu)月報(bào)顯示，7月份房地產(chǎn)行業(yè)共披露35筆并購(gòu)交易，比6月減少16筆。其中，26筆交易披露了交易金額，總交易規(guī)模約116.5億元，環(huán)比下降25.8%，平均單筆交易規(guī)模4.5億元，環(huán)比下降8.7%。

而從房企融資情況來看，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，80家典型房企的融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少46%，房企融資規(guī)模仍然處于近年來的較低水平。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-7月份80家典型房企的累計(jì)融資總量為3795.34億元，同比減少26.7%。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，銷售回款緩慢，加上融資渠道不暢，令許多企業(yè)陷入了違約困境。比如，碧桂園未能于8月7日支付兩筆美元債利息，雖然目前兩筆債券仍處在30天付息寬限期內(nèi)，但其出現(xiàn)的階段性流動(dòng)壓力引發(fā)關(guān)注。為此，8月12日，碧桂園地產(chǎn)在上交所、深交所分別發(fā)布公告稱，因近期擬就公司債券兌付安排事項(xiàng)召開債券持有人會(huì)議，旗下11只境內(nèi)債券于8月14日開市起停牌，后續(xù)將穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)化解措施。

8月14日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布相關(guān)公告稱，因未于8月13日或之前支付票據(jù)期間的利息（2094萬美元）而導(dǎo)致發(fā)生票據(jù)項(xiàng)下的違約事件。為此，該票據(jù)于8月14日停牌。

而從政策上看，7月以來，央行、金融監(jiān)管總局等機(jī)構(gòu)連續(xù)釋放利好消息，房地產(chǎn)融資政策維持寬松。7月24日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年底。

與此同時(shí)，各地也在出臺(tái)政策優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。比如廣元市與湘潭市分別從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)預(yù)售監(jiān)管資金支取比例等層面優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。韶關(guān)市與九江市發(fā)布公告，延長(zhǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策執(zhí)行期限。山東省將高品質(zhì)住宅項(xiàng)目納入綠色金融支持范圍，鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的企業(yè)、項(xiàng)目加大信貸支持力度。

“AMC+代建”紓困遇險(xiǎn)項(xiàng)目

不過，在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，從政策改善到市場(chǎng)見效通常需要一個(gè)過程，因此在中央定調(diào)之后更需要地方加快落實(shí)具體政策，尤其是政策較為嚴(yán)格的核心一二線城市，政策優(yōu)化將有助于推動(dòng)銷售企穩(wěn)。此外，在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要。

值得關(guān)注的是，為了更多房企以及項(xiàng)目紓困，7月，AMC與代建企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議較多，兩方聯(lián)手有望助力保交樓工作的開展。

比如，7月，綠城中國(guó)、綠城管理分別與長(zhǎng)城資產(chǎn)、長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在地產(chǎn)不良處置領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作。雙方約定，將重點(diǎn)依托雙方控股的子公司及下屬運(yùn)營(yíng)公司平臺(tái)，在股權(quán)收購(gòu)、投資投行和并購(gòu)重組等方面加強(qiáng)合作。

據(jù)悉，雙方首先將就位于武漢市的“當(dāng)代天譽(yù)”項(xiàng)目達(dá)成代建合作。這一項(xiàng)目是長(zhǎng)城資產(chǎn)與武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合作建設(shè)的項(xiàng)目，武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)爆雷之后，為盤活該項(xiàng)目，長(zhǎng)城資產(chǎn)選擇與綠城合作。

同在7月，華夏幸福與地方性AMC浙商資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就各自存量業(yè)務(wù)、“AMC+保交樓”業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略合作，合作內(nèi)容包括不限于共同設(shè)立特殊資產(chǎn)基金、聯(lián)合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會(huì)提供“保交樓”的系統(tǒng)解決方案等。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，在AMC廣泛參與項(xiàng)目紓困的背景下，與AMC合作是代建企業(yè)拓展業(yè)務(wù)的重要方向之一。而AMC在項(xiàng)目層面參與房企資產(chǎn)盤活，主要通過“出資+開發(fā)”模式，由AMC負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，操盤方負(fù)責(zé)再開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。其中，操盤方可以是AMC旗下地產(chǎn)開發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險(xiǎn)房企或第三方代建企業(yè)。頭部代建企業(yè)具有豐富操盤經(jīng)驗(yàn)及品牌效應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目去化與溢價(jià)都會(huì)產(chǎn)生積極影響。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶