全球觀熱點：對房地產市場企穩回升應有信心
時間：2023-06-25 12:08:26
(資料圖片)
房地產市場再度進入膠著狀態。無論從國家統計局公布的5月份統計數據，還是從近日市場的銷售量和價格看，房地產市場回暖受阻，仍處于調整期且恢復緩慢，市場仍面臨不少困難。為更好發揮穩定房地產市場對穩定宏觀經濟大盤的作用，應該進一步穩預期、強信心、促轉型，多措并舉促進房地產市場平穩健康發展。
當前，房價下降的城市增多，北京、上海等熱點城市二手房價格跌幅居前。國家統計局的數據顯示，5月份，70個大中城市新房和二手房房價與上月相比下跌的城市均增多。其中二手房房價下跌的城市有55個，占比近八成。上海二手房價格與上月相比跌幅0.8%，在70個大中城市中跌幅最大，北京下跌0.6%，也是70個大中城市中跌幅較多的。此外，廈門二手房價格與上月相比下跌0.7%。
以往，一線城市的房價相對較為堅挺，但5月份，北京、上海的二手房價格下降較為明顯。這表明熱點城市同樣面臨購房者觀望情緒濃厚，買賣雙方博弈的情況。近兩三個月，北京、上海二手房掛牌量均有所增加，成交量有所減少。不過，與二手房房價環比出現下降不同，北京、上海新房價格與上月相比均是正增長，這意味著北京、上海新房比二手房更有吸引力。二手房增加的掛牌量中，有相當一部分是“賣一買一”，或者賣舊買新的購房者，置換住房時更傾向購買新房。
分化，是當前房地產市場較為明顯的特點。新房和二手房存在分化，在同一座城市，新房價格上漲，而二手房價格下降的情況并不鮮見；一二線等熱點城市與三四線城市和縣城之間分化一直明顯，一二線城市的市場活躍度好于三四線城市和縣城。城市中不同區域的熱度分化也很顯著。在一些城市的核心區域，房價穩中有增；而在遠離核心區域的地帶，下跌則較為明顯。土地市場也有分化，銷售復蘇較好的熱點城市土地市場火熱，去庫存壓力大的城市則持續冷清。房企拿地的目標城市和目標區域越來越向少數熱點城市和少數重點區域集中。
對于房地產市場毋須過度悲觀，房企拿地的積極性反映企業資金的充裕程度和對未來市場的布局。有些城市土拍熱度不減，表明一些房企看好后市，仍在積極投入。如北京土拍保持較高熱度，且成交價格不低。在杭州，民營企業拿地較為活躍，某地塊吸引66家企業參與搖號。進入6月份，房企沖刺年中業績，加大推盤力度和折扣力度的情況下，市場的成交量和活躍度有望較前一段時間有所恢復。隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效，市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。
面對當前房地產市場的困難，仍可從供需兩端加大政策支持力度。
在需求端，對于改善性需求應高度重視，深挖潛力。改善性購房需求未來將逐步增多，且潛力較大。這部分人群的支付能力和償還貸款能力較好。當前，由于首付比例和房貸利率相對較高，改善性住房需求的購房成本總體上仍高于購買首套房。對于改善性住房需求應進一步合理支持，可以根據實際情況適當降低其購房成本，以調動他們住房消費的積極性。此外，適當降低存量房貸利率也可成為政策工具箱中的一項備選方案。減輕已購住房居民的還款壓力，可減少提前還房貸的情況，有助于居民將更多資金投入其他消費，提振內需。
在供給端，應進一步落實好“三支箭”等金融支持政策和保交樓政策。鼓勵企業積極紓困的同時，須將這些支持政策落實到位，滿足那些聚焦主業、財務穩健房企的合理融資需求。當前，一些銀行出于安全性等考慮，對房企的支持力度和對有關支持政策的執行力度尚有保留，應加大力度確保支持政策落地見效。保交樓對市場的恢復至關重要，只有按時保質保量交付，市場的信心才能真正恢復，應持續推進保交樓，把相關資金支持落實到位。
房地產市場正處于調整期，從過去的快速上漲逐步過渡到總量少一點，速度慢一點，平穩發展的階段。調整階段正蘊藏改革契機。轉型和探索新的發展模式是未來之事，穩住市場是當務之急。促進市場企穩回升固然是眼下最重要的任務，而新的機遇和未來戰略往往就在調整階段逐步清晰。房地產行業應既努力做好眼前事，也須著眼長遠，努力推動市場復蘇和企業戰略轉型。
