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碧桂園集團(tuán)的債務(wù)問題如芒在背，而旗下碧桂園文商旅卻在積極擴(kuò)張。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去一個(gè)多月，碧桂園文商旅新拓的項(xiàng)目就達(dá)到7個(gè)，迅速把業(yè)務(wù)版圖做大了三分之一。

目前碧桂園文商旅全國在管籌備項(xiàng)目數(shù)量已超20個(gè)。

近期新拓展的項(xiàng)目包括：成都天府國際生物城商業(yè)項(xiàng)目、河南靈寶源浩新時(shí)代廣場項(xiàng)目、四川南充市西充縣東風(fēng)西路項(xiàng)目、廣西南寧GIG國際金融資本中心商業(yè)項(xiàng)目、四川德陽銀鑫五洲廣場項(xiàng)目、遼寧錦州家樂匯項(xiàng)目及青島西海岸瑯琊印象城項(xiàng)目。

相信很快，上述新拓商業(yè)項(xiàng)目將以“碧系”品牌重新亮相。

在碧桂園文商旅的擴(kuò)張計(jì)劃中，包含“碧樂城”、“碧樂時(shí)光”、“碧樂匯”、“城市高端購物中心”、“特色主題商業(yè)”5條商業(yè)產(chǎn)品線，分別對應(yīng)城市型一站式購物中心、區(qū)域型商業(yè)街區(qū)以及社區(qū)型購物中心等，以便于快速復(fù)制落地。

對規(guī)模的崇尚和追求早已刻在碧桂園的基因里，碧桂園文商旅計(jì)劃“5年內(nèi)形成100億元以上的輕資產(chǎn)營收”。由此可預(yù)見，在母公司不陷入流動性危機(jī)的前提下，碧桂園文商旅接下來很可能還將有更多外拓的動作。

然而，碧桂園過去以迅速做大規(guī)模的方式，確實(shí)在住宅市場無往不利，但放在商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域，或并不會產(chǎn)生相同能級的優(yōu)勢。

特別是，僅從新拓展的項(xiàng)目來看，碧桂園文商旅拓展市場的偏好，依舊更多以三四線城市為主——這正是當(dāng)前商業(yè)不動產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的領(lǐng)域之一。

第三方數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月一線城市商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易數(shù)量為42宗，二線城市城市為71宗，涉及三四線的交易不足20宗。

盡管碧桂園文商旅目標(biāo)是通過輕資產(chǎn)運(yùn)營以取得收益，而非交易。但交易市場上的相對冷淡，在一定程度上也反映了三四線城市商業(yè)不動產(chǎn)的收益疲弱，整體市場對三四線城市商業(yè)不動產(chǎn)的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。

此外，從2023年1-5月新開業(yè)購物中心的城市分布來看，一二線城市占比增加，說明在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩弱的情況下，企業(yè)布局更聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)市場活力強(qiáng)、消費(fèi)需求旺盛的高能級城市。

這種分化趨勢，與租金水平和空置率的變化線性相關(guān)。

今年上半年，一二線城市的購物中心租金同比上升2%-5%，深圳、上海、杭州等城市甚至創(chuàng)下了歷史新高；反觀三四線的中小城市租金水平整體下降約1.5%，僅少部分可以實(shí)現(xiàn)回升。

空置率方面更使得三四線的前景愈發(fā)艱難，以北京、杭州、上海、廣州為代表的一二線城市空置率低于10%，部分新拓購物中心甚至達(dá)到5%以下；而以海口、江門、汕頭、宜賓為代表的三四線城市的空置率普遍在14%-18%之間。

事實(shí)上，瞄準(zhǔn)三四線城市布局商業(yè)不動產(chǎn)并不是個(gè)新思路。

盡管三四線城市的商業(yè)氛圍較弱，但在過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體高速發(fā)展的黃金時(shí)期，大量的商場、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)，伴隨著住宅向三四線滲透。

一方面，是寄望于開發(fā)了相對空白的市場、錯(cuò)位發(fā)展。另一方面，純住宅用地的出讓減少，讓很多商業(yè)不動產(chǎn)作為“副產(chǎn)品”在三四線市場快速涌現(xiàn)。

但由于經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)能力有限，大量商業(yè)不動產(chǎn)的突然涌現(xiàn)，三四線城市商業(yè)已出現(xiàn)局部過量飽和的情況。而在商業(yè)氛圍相對濃厚的的區(qū)域，更是早已神仙打架，競爭異常激烈，其中不乏萬達(dá)、吾悅等強(qiáng)勢品牌已下沉其中。

可以說，目前三四線城市的商業(yè)市場已經(jīng)趨于飽和，但由于整體水平還不高，仍以傳統(tǒng)住宅底商及商業(yè)街區(qū)為主，若碧桂園文商旅能夠充分利用其品牌和運(yùn)營優(yōu)勢，為市場提供提供高水平的產(chǎn)品和服務(wù)，則不失為一個(gè)不錯(cuò)的突破口。

只是，在飽和市場下，已基本難與友商一起做大蛋糕，碧桂園文商旅每一次突破，或都意味著其它運(yùn)營商的一次敗退。