存量房貸利率下調已成定局，你還會提前還清住房按揭貸款嗎？
時間：2023-08-17 10:44:11
2023年年初以來，降低存量房貸利率的呼聲越來越高。時至7月下旬，這種呼聲逐漸將成為現實。從目前來看，存量房貸利率下調已成定局。那么，你期盼的存量房貸利率要降至多少呢？在此情況下，你還會提前還清住房按揭貸款嗎？這些問題，今天這篇文章給你一個明朗的解答。
一、存量房貸利率下調已成定局
(資料圖片僅供參考)
為什么說，存量房貸利率下調已成定局呢？這從人民銀行的兩次表態性發言的字眼當中，就可清晰地判斷出來。具體來說，這個字眼就是由之前的“支持和鼓勵”到現在的“指導和依法”。
2023年下半年以來，央行共有2次表態要降低存量房貸利率。第一次發聲是7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
此后的8月1日，在人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議上，人民銀行要求因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。這是央行第二次表態要降低存量的個人住房貸款利率。
有了央行的這2次表態，商業銀行降低存量房貸利率已勢在必行，只是時間問題。“指導”就是明確方向，存量房貸款利率必須降。“依法”就是會出臺相關規定，將“指導”落地變成切實可靠的“辦法”。而且，從目前各家商業銀行的反應來看，這個時間不會太久，因為已經有一些商業銀行開始著手準備了。
二、為什么要降低房貸利率
關于房地產市場，有一則留言最能代表廣大網友的疑惑：
目前，許多問題都是高房價引起的，但高高在上的房價就是不能降。這是為什么呢？因為房價的大幅下跌會導致系統性風險，會給市場經濟以致命的打擊。之前的日本，現在的韓國，就是一個例證。
所以，有一些網友調侃說：高房價砸在房地產公司手上，就是“硬著陸”；高房價砸在老百姓手上，就是“軟著陸”。這聽起來有點不合理，但現實就是這樣。
那么，怎么辦呢？只有銀行來背鍋！
之前銀行賺了許多房貸的錢，現在國家和老百姓有困難了，這個時候，也應該回吐一些。于是，各個相關部門都在要求銀行降存量房貸利率。按理說，住建部管不到銀行，但7月27日住建部開會，也要求進一步降低首套房首付和貸款利率。
既然是民心所向，那么不管銀行愿不愿意，存量房貸利率是必降了。銀行降存量房貸利率的原因是多個方面的，但我們從如下2點，就可明顯地看出房貸利率的下降是必須的：
一是目前賺錢難了，居民收入少了，廣大房貸客戶沒有更多的錢來持續支付月供，為了避免更多斷供情況的發生和減少提前還貸，必須要降一降房貸利率。二是刺激消費市場需要居民手上有錢，但許多居民手上僅有的一點錢都拿來還房貸了，沒有錢消費了。因此，提振消費市場也就落在了降房貸利率的身上。我國個人房貸余額接近39萬億，如果存量房貸利率降低一個百分點，平均每年就能釋放出2860億的可支配收入，居民手上多了2860億元，自然會更多消費。
而且，對比世界各國來看，中國的存量房貸利率的確是過高了。例如，美國房貸利率3.69%、英國2.75%、法國1.69%、日本1.41%。所以，下降房貸利率是綜合各個方面的共同需求。
三、房貸客戶的期望值是多少
銀行下調存量房貸利率也不是沒有先例。早在2008年，銀行就對存量房貸利率進行打折。當時，買房人房貸利率普遍是基準利率的8.5折。2008年10月27日之后，房貸利率下限進一步降至貸款基準利率的0.7倍。
參照這個打折標準，按目前5年期以上的貸款市場報價利率（LPR）4.2%來看，如果是8.5折就是3.57%，如果是0.7折就是2.94%。顯然的，這么低的利率水平，商業銀行是接受不了的，目前最低的5年期以上的房貸利率是3. 7%。2008年之所以能對房貸利率進行打折，是因為當時的房貸利率水平很高，最高的達到了7.74%。
那么，大家期望的存量房貸利率降至多少呢？
根據廣大網友的留言來看，銀行房貸客戶期望的房貸利率要與現在新發放的房貸利率一樣。那么，按目前LPR利率來看，4.2%的房貸利率算是一個合理的房貸利率水平。
就算是將存量的房貸利率降至4.2%，許多房貸業務較大的銀行已經有些吃不消了。2019年的時候，許多房貸利率還高達4.9%，基本都超過了5%，比較高的甚至超過了6%。如果降到4.2%，那么有些房貸利率的下調就近2個百分點。
就按39萬億元的個人房貸余額的2/3需要調整來計算，存量房貸款利率降低一個百分點，銀行業平均每年就要減少約1888億的利潤。這個降幅，會給許多銀行的年度利潤增長帶來巨大的壓力。銀行利潤減少，員工的收入就要下降，這是銀行管理層所不愿看到的結果。
四、你還打算提前還貸嗎
從2022年下半年以來發生了提前還貸潮，原因是一些存量的房貸利率偏高了，居民手中的閑置資金也沒有更好的投資去處。所以，許多年利率超過4%、5%甚至是6%的銀行房貸客戶選擇了提前還清住房按揭貸款。
但目前銀行降低存量房貸利率已成定局，只是時間問題。在此情況下，許多銀行房貸客戶開始重新考慮是否要提前還貸。對于這個問題，我們需要從多個角度進行綜合分析：
首先，如果銀行降低了存量房貸利率，客戶的還款壓力將會減輕，因此提前還貸的必要性就會降低。此時，客戶可以考慮將剩余的資金用于其他投資或消費，以獲得更高的收益。特別是當前“活躍股市”成為一種共識，資本市場有逐漸回暖的跡象，這將緩解提前還房貸排長隊的現象，甚至還有可能發生風向的轉變，原本想提前還房貸的人取消了提前還款打算，轉向投資理財，或用閑置資金來提高生活質量。
其次，即使銀行降低了存量房貸利率，客戶提前還貸仍然是一種有效的理財方式。提前還貸可以減少未來的還款壓力，同時減少貸款利息支出，從而節省資金成本，提高生活的幸福指數。提前還貸還可以釋放個人綜合授信額度，提高個人信用評級，為未來的貸款申請提供更好的條件。
第三，客戶在決定是否提前還貸時，還需要考慮個人的經濟狀況和未來的規劃。如果客戶未來可能有其他緊急的資金需求或更好的投資機會，那么提前還貸可能不是最優的選擇。但如果客戶的經濟狀況穩定，未來規劃中沒有更緊急的資金需求，那么提前還貸就是一種明智的選擇。
因此，雖然銀行降低存量房貸利率已經成定局，但并不一定意味著房貸客戶就不需要提前還貸。房貸客戶需要根據自己的實際情況進行綜合考慮，選擇最優的理財方式。
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