讀創公司調研｜南山控股：產城綜合開發業務穩步推進，探索建立“募投建管退”業務閉環
時間：2023-06-25 02:53:13
深圳市新南山控股（集團）股份有限公司（證券代碼：002314；證券簡稱：南山控股）發布的投資者關系活動記錄表顯示，公司日前在接受機構投資者調研時表示，截至2022年末，產城綜合開發業務穩步推進上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點項目，項目總建筑面積226萬平方米，可出租廠房面積33.6萬平方米，同時探索建立“募投建管退”的業務閉環。
公開資料顯示，南山控股是以現代高端倉儲物流為戰略性業務、以房地產開發為支撐性業務、以產城綜合開發為培育性業務的綜合性企業集團。
“專家普遍認為房地產的未來風險高收益低，公司是否有轉型升級規劃？”面對投資者在互動平臺上的提問，南山控股日前表示，房地產行業仍是國民經濟支柱產業，公司將持續提升房地產業務專業運作水平，提升市場競爭力。同時，公司在業務轉型、區域布局和項目選擇方面已做了前瞻性考慮，形成倉儲物流、房地產開發、產城綜合開發、制造等多元化業務布局。公司目前主營業務較為穩定，將根據市場變化持續優化業務結構，實現各板塊之間的良性互動和協同發展，推動業務轉型和高質量增長。
(資料圖片)
南山控股日前還在交易所互動平臺中披露，截至6月10日公司股東戶數為55026戶，較上期（5月31日）減少773戶，環比降幅為1.39%。這已是該公司股東戶數連續第10期下降，累計降幅達9.25%，也就是說籌碼呈持續集中趨勢。
據南山控股一季報，一季度公司實現營業收入51.35億元，同比增長392.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9164.7萬元，同比增長172.82%；經營活動產生的現金流量凈額5.96億元，同比增長138.67%；加權平均凈資產收益率0.89%。
二級市場上，南山控股今年以來股價持續低迷，其最新股價為3.26元，拉長周期來看，股價處歷史相對低位。
◎以下為調研內容：
問：控股股東對公司的定位？是否有進一步資源整合計劃？
答：公司作為中國南山集團旗下唯一上市平臺，陸續將地產開發、倉儲物流等核心業務整合進入上市公司，提升公司的競爭力和盈利能力，推進公司長遠健康發展。控股股東始終秉承有利于上市公司可持續發展、有利于全體股東權益的原則，助力上市公司實現長遠規劃。公司未獲悉集團資本運作的相關計劃，若涉及相關事宜，公司將按照相關規則及時履行信息披露義務。
問：公司作為多元化集團企業，對倉儲物流、房地產開發、產城綜合開發、制造四大業務的發展定位？
答：公司倉儲物流、房地產開發、產城綜合開發三大主業，圍繞“不動產開發和運營管理能力”持續提升，并各有側重。倉儲物流業務作為公司戰略性主業，是重點發展方向，公司層面給予資源傾斜；房地產開發業務作為支撐性主業，將利用自身的造血能力，保持穩定的發展速度和規模，為公司貢獻收入利潤；產城綜合開發作為培育業務，符合國家政策，對于平衡公司中長期發展具有戰略意義。公司制造業板塊企業均為細分行業龍頭企業之一，公司通過管理對標先進經驗、加強內外部協同，全面提升經營質量和效益。
問：房地產開發業務貨值情況？銷售去化情況如何？
答：截至2022年末，公司地產權益可售貨值約400億元，主要分布在上海、成都、深圳等一、二線城市。受多重因素影響，現有房產項目的去化周期加長。公司會持續關注市場動態，采取積極、靈活的營銷策略并適時調整項目定位，以期加快項目去化，加速資金回籠，實現經營目標。
問：房地產開發業務今年的開發項目和預計毛利率情況？
答：公司地產項目主要分布在長三角、粵港澳大灣區、華中和成渝地區等具備發展潛力的核心城市。預計房地產業務整體毛利率仍與過去持平。
問：2022年以來公司拿地強度下降，是否會影響結算節奏？
答：公司希望維持房地產開發業務穩健發展，截至2022年末，地產銷售合同負債合計70.8億元，預計將于未來兩年陸續結轉。近兩年來，房地產行業格局不斷發生變化。面對新形勢，公司持續強化投資能力，聚焦核心城市的優質區塊，尋求高確定性項目，保障房地產開發業務可持續發展和效益提升。
問：寶灣物流2022年倉庫平均使用率為87.2%，公司如何判斷2023年高標倉出租率和租金走勢？
答：2023年一季度中國經濟運行實現良好開局，零售消費等高頻經濟指標回升，物流租賃需求也在穩步釋放。2023年全國兩會政府工作報告中多次提及物流產業，其中特別提到要加快建設現代化產業體系、完善現代物流體系，再次為行業發展指明了方向。今年以來，核心城市群整體出租率維持穩定，預計全國平均租金仍將維持增長態勢。
問：寶灣物流今年的計劃投入面積有多少？
答：寶灣物流近兩年尚有較多運營類項目處于建設期或投入運營期，今年計劃開工及繼續建設項目達17個。公司將重點加強成本控制、進度管理、質安檢查等環節的管理考核，確保實現工程建設的安全、質量和工期總體目標，并結合市場變化和客戶需求，持續優化設計標準，提升產品的適用性和競爭力。
問：寶灣物理有多少資產可以出表？
答：寶灣物流擁有豐富優質的物流倉儲資源，截至2022年末，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積逾940萬平方米，未來還會保持一定的開發投資速度。公司目前全力推進首單公募REITs發行工作，未來將結合政策要求、資產本身的情況，合理設定后續資產證券化產品的發行節奏，確保業務長期、可持續發展。
問：產城綜合開發業務目前的運營體量？
答：截至2022年末，產城綜合開發業務穩步推進上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點項目，項目總建筑面積226萬平方米，可出租廠房面積33.6萬平方米，同時探索建立“募投建管退”的業務閉環。2022年，公司通過參與投資設立的工業園區Pre-REITs并購基金已完成首單項目收購，未來的退出通道包括公募REITs、并購基金等方式。
問：產業園區的運作模式？
答：工業和產業園區地域性更強，須結合當地經濟、產業結構、客戶情況進行園區設計，開發運營復制難度更大一些。在土地拍賣時，一般政府允許工業和產業園區資產部分出售、部分自持，可以通過銷售物業回籠資金，縮短投資周期。園區建成后，公司憑借專業服務、精細化運營管理提升運營收入。
（文章來源：讀創）
