全球今日訊！砸盤！南二環這個樓盤自降身價賣樓，買入需要勇氣嗎？
時間：2023-06-25 05:53:07
這幾天，一個低價入市的南二環樓盤刷屏了中介朋友圈，就連我6年前看房的專用小號也接二連三地接到中介的推銷電話。
當南二環的樓盤，賣到三江口的價格時，說對購房者沒有吸引力，那是假話，但畢竟這個樓盤是一個曾經引起過爭議的開發商所售，顧慮是難免的。
前言
(資料圖片)
圖片來源于中介朋友圈
從中介朋友圈看到，位于南二環的中駿璟宸3號樓把自己的身價打到了三江口板塊。
用一個比較有代表性的8樓來做參照物，單價約為1.95萬，附近的次新房閩江世紀城均價約為2.4萬左右；
北面的海納新潮C地塊為安置房和商品房混合社區，曾經在售的商品房單價也在2.4萬左右。
如果只是單純看數據的話，妥妥的筍盤，但是中駿也曾爆出過資金鏈方面的問題，購房者難免有幾分擔憂。
這幾天的直播中，關于這個樓盤能不能買的話題，也被提及過多次，那現在就對這個樓盤做一下分析，擔保是全網最客觀，最專業的。
PART 1
圖片為實地拍攝
樓盤位于南二環路南側，高旺路北側，如果這么說沒什么概念的話，那就以海納新潮和后坂新城來做參照物：
該樓盤位于海納新潮C區的南面，后坂新城四區的西面， 這樣形容吧，如果在該樓盤大聲尖叫的話，海納C區和后坂四區都能聽到。
對于南二環來說，很多外地人會籠統地認為該地段的樓盤都屬于同檔次水平。
現在對于南二環來說，很多人會想到北四（南二環路以北四個樓盤），那只能說對于南二環的現狀缺乏基本的認知。
中駿璟宸所處的地段城市界面相比北四會弱了很多，除了有很多拆遷安置房外，周邊的環境也比較復雜，沿路看到很多的小攤小販。
北四的城市界面就比較清楚了，也有少量的流動性攤販，但整體感觀會更好，有現成以及未來的商業綜合體，還有白湖亭地鐵站，關鍵北四是屬于二環內。
這么說吧，如果有段位劃分的話，中駿璟宸差不多相差1.5個段位。
當然，一個賣1.95萬單價的樓盤去對比北四（約為2.75萬單價）相差8千塊，當然都是缺點。
用網友的話說： 22萬的C6老氣橫秋，12萬的C6成熟穩重。
PART 2
圖片為實地拍攝
在早期的宣傳中，該樓盤說是雙地鐵，這只是理論上可能。
從葫蘆陣地鐵站出發，用共享單車騎行到中駿璟宸的實體工地，大約花了7分鐘，行程約為1.1公里，嚴格說，這不是真正意義的地鐵房。
另外一個地鐵口為6號線潘墩站，距離約為1.6公里，也遠超過了步行的范疇。
之前常說的是，福州的營銷方式有點抄襲北上廣深之類的城市，在大城市中，這種距離可以算是地鐵房。
不過，福州本身城市規模不算大，大多數對于購房者來說，超過800米的距離，就很難認定為地鐵房了。
商業配套上說，對于未來SM廣場和現在的白湖亭萬達在3公里范圍內，這是能輻射到的配套，附近的商業配套就是路邊的攤販以及便利店。
新房的話，教育配套大多數不會提前告知，周邊也沒有好的學校，倉一小的新校區只能算是中規中矩。
PART 3
圖片為實地拍攝
對于不利因素方面，臨近學校利弊都有，看個人喜好，大家更關心的應該是廟宇或者宗祠之類的。
現在對于這種不利因素的判斷，就是在家里能不能看到廟宇和宗祠了。
上圖中橢圓形標注的為廟宇，位于后坂新城四區1號樓東側，而中駿璟宸在建的公租房社區在后坂新城四區西側。
即使從公租房樓棟的位置上，也因為這棟樓的遮擋而看不見廟宇，而在售的商品房根本就看不到這些建筑。
如果非要再加點缺點描述的話，就是這邊還在修路，進出的道路非常狹窄，北面離南二環路的直線距離只有300多米，會受到少許粉塵和噪音污染。
要澄清一點，上次有網友說南面有廟宇，其實那邊只是菜市場，因為紅色鐵皮的緣故，可能讓人有錯覺。
PART 4
圖片為實地拍攝
其實，對于這個樓盤大家更關心的話題是有沒有正常施工，未來安全性幾何？
從現場的架構上看，商品房部分主體已經基本完工，公租房的腳手架還在，說實話，公租房的樓間距真的不太理想，商品還行。
對于一些不厚道的開發商來說，封頂后才會出現爛尾，因為那樣能進一步挪用出資金，在曾經瘋狂的年代，有的開發商不是拿去蓋樓，而是參與下一場土拍。
但現在的資金監管相對會更規范，如果資金應用得當的話，保交樓的問題并不大。
如果從房企的健康度來看的話，中駿在年初的時候就得到一定的緩解了，外界主要透露出的消息是在3月，當時提前購回2.07億美元優先票據。
中駿4月14日匯出4月19日到期美元債的剩余應兌付本息，結合3月的行動，其原定于4月19日到期的，發行規模為5億美元的美元債券將全部兌付完畢。
這么說吧，中駿現在暫時走出ICU了。
圖片為踩盤騎行記錄
很多房企在賣樓的時候，都會表演式施工，如果工地上沒人，就沒人敢入手了。
下午5點04分的時候騎行至中駿璟宸工地，為了能更客觀地反映出樓盤現狀，在到達后大概花了近一個小時停留在工地看施工狀況。
在下午5點半左右，在工地上也停了十多部電動車，陸續有工人走出工地，和那些工人嘮嗑幾句，他們說自己都是正常上班。
因為這種房子是毛坯交付的，后期的工序并不復雜，大概就是一些基礎的施工。
如果按照每平米3000元的建安成本算，現在購房的金額對于保交樓來說難度并不大。
但是，對于準業主來說，在樓市的多事之秋，必須嚴格盯緊資金監管賬戶。
小結
圖片為實地拍攝
從現在的房企健康度結合現場施工狀況來說，一切都比較正常。
但不管怎么說，未來的交付，應該有一個上限，也有一個下限。
對于風雨飄搖的樓市來說，上限應該是正常交付了，在能通過驗收時，有正常的綠化，有業主的活動空間等。
那么在資金監管到位的情況下，下限應該是能正常交樓，或許會為了節約成本，在用材用料上選擇閹割版。
買還是不買，就看各位如何取舍吧！
從情感上說，作為福建人，希望福建的閩商精神繼續閃耀光芒。
從理性角度上看，中駿璟宸有208戶業主，能正常交付的話，意味著208個家庭不會陷入暗黑之中。
作為閩系千億房企里的獨苗，也希望初來福州的中駿一切都能順利。
